Percorso di accreditamento alla professione di VALUTATORE IMMOBILIARE UNI 11558

La norma UNI 11558 - IL VALUTATORE IMMOBILIARE

La recente pubblicazione della norma UNI afferente la professione del Valutatore Immobiliare comporta la necessità  di approfondire anche sul piano pratico operativo tutti i contesti suggeriti dal medesimo progetto.

Secondo quanto stabilito dalla medesima norma, la stessa è ad adesione volontaria ed interviene per proporre tutti i termini e definizioni proprie per i valutatori immobiliari ed i requisiti relativi all'intera attività  professionale.

Nel prodotto UNI, detti requisiti sono specificati, a partire dai compiti e attività  specifiche identificati, in termini di conoscenza, abilità  e competenza in conformità al Quadro europeo delle qualifiche (European Qualifications Framework - EQF) e sono espressi in maniera tale da agevolare i processi di valutazione e convalida dei risultati dell'apprendimento.

La norma è stata quindi sviluppata da un gruppo di lavoro UNI seguendo un modello ben preciso ovvero la CEN 14 che rappresenta una linea guida fondamentale affinchè tutte le norme di certificazione dei professionisti abbiano la medesima struttura e siano sempre allineate al modello EQF e a quanto definito dalla legge 4/2013 e dal D.lgs 13/2013.

Si invita ovviamente ad acquistare la norma presso UNI ma vi riportiamo comunque al struttura dell'indice della norma in modo che si possano poi evidenziare alcuni elementi peculiari:

1. Introduzione

2. Scopo e campo di applicazione

3. Riferimenti normativi

4. Termini e definizioni

5. Compiti e attività  specifiche della figura professionale del valutatore immobiliare

6. Conoscenze, abilità e competenze associate all'attività  professionale del valutatore immobiliare

7. Elementi per la valutazione e convalida dei risultati dell'apprendimento

Appendice A) aspetti etici e deontologici applicabili

Appendice B) riferimenti legislativi applicabili

Appendice C) schema riguardante la formazione del valutatore

Bibliografia.

Un'ampia parte della norma UNI interviene per evidenziare la necessità  di avvalorare la competenza professionale attraverso percorsi di certificazione imperniati su precisi percorsi formativi.

Il percorso di sviluppo e certificazione della competenza professionale rimane quindi imperniato attorno ad un percorso di apprendimento che non può più e non potrà  più essere disconnesso dalla pratica lavorativa.

Nel dettaglio la norma UNI prevede le seguenti forme di apprendimento:

1. apprendimento formale: Apprendimento derivante da attività  formative, intenzionali e strutturate, realizzate da enti/istituzioni d'istruzione e formazione riconosciuti da un'autorità  competente; comporta il rilascio di titoli aventi valore legale.

2. apprendimento non formale: Apprendimento derivante da attività  formative, intenzionali e strutturate, realizzate in qualsiasi ambito diverso da quello formale; non dà  luogo al rilascio di titoli aventi valore legale.

3. apprendimento informale: Apprendimento derivante da esperienze lavorative, da quelle di vita famigliare ed anche dal tempo libero; non è un'attività  volutamente strutturata e, alcune volte, l'apprendimento non è intenzionale.

4. apprendimento permanente: qualsiasi attività  intrapresa dalla persona in modo formale, non formale e informale, nelle varie fasi della vita, al fine di migliorare le conoscenze, le capacità  e le competenze, in una prospettiva di crescita personale, civica, sociale e occupazionale

Il postulato di cui sopra rimane indissolubilmente connesso al percorso di certificazione dell'attività  professionale.

La norma sopra indicata, come nel caso delle altre professioni già certificate, interviene per rivendicare la necessità di una procedura di formale riconoscimento, da parte dell'ente accreditato, in base alle norme generali e ai livelli essenziali delle prestazioni atta a definire e a certificare gli standard minimi delle competenze acquisite dalla persona in contesti formali, anche in caso di interruzione del percorso formativo, o di quelle validate acquisite in contesti non formali e informali.

Secondo quanto previsto da UNI, la procedura di certificazione delle competenze dovrà  necessariamente concludersi con il rilascio di un certificato conforme agli standard minimi di cui all'articolo 6 del D.lgs 16 gennaio 2013, n.13 ma è importante sottolineare che la norma e quindi la professione del valutatore immobiliare rientra nell'egida della legge 4:2013 che regolamenta le professioni non organizzate in albi e ruoli.

La norma è quindi interamente protesa ad individuare una regolamentazione, sia pur ad adesione volontaria, che definisca in maniera univoca e profondamente appropriata tutte le metodologie di individuazione del più probabile valore di mercato degli immobili.

Il tutto secondo criteri oggettivi e in conformità  agli standard nazionali e internazionali.

Secondo quanto auspicato da UNI la nuova norma consente quindi di rendere trasparente il processo e il prodotto (servizio) valutativo.

Attraverso un non più trascurabile percorso di apprendimento e di novazione del proprio sapere, la norma orienta ai requisiti professionali per una corretta "Stima del valore di mercato degli immobili" ed è finalizzata a definire principi e procedimenti funzionali per la stima stessa.

La norma in esame si rende quindi necessaria per definire in maniera univoca competenze, caratteristiche personali, condotta professionale, principi etici, conoscenze e capacità  del valutatore immobiliare al fine di rendere affidabile il processo e il prodotto (servizio) valutativo.

Come ampiamente noto la professione del valutatore immobiliare implica competenze e capacità  di gestione univoca di metodologie finalizzate alla stima del valore degli immobili che malgrado il profilarsi di un ormai ampissima dottrina stentano a trovare corretta applicazione nel caso di immobili straordinari per tipologia d'uso, ampiezza, localizzazione territoriale, tipologia conduttiva, ecc...

Il presente lavoro conscio della necessità  di abbinare allo sviluppo dottrinale un chiaro esempio pratico operativo interviene per offrire un'ampissima gamma di percorsi estimativi attinenti immobili non rispondenti alla più semplice ordinarietà , ma sempre più spesso oggetto di valutazione e di interscambio immobiliare.

La certificazione del valutatore avverrà  quindi in conformità  alla norma UNI 11558 e quindi non solo è necessario conoscere i principi definiti dalla stessa ma è importante conoscerne la struttura e come avviene l'esame.

Il principio cardine è che l'Ente di Certificazione è chiamato a valutare i tre ambiti del sapere quindi conoscenza, competenze ed abilità. Tale processo non deve spaventare i professionisti perché l'esame è orientato a valutare proprio i professionisti quindi coloro che effettivamente esercitano tale professione in modo diretto o come parte di un processo più ampio. Vi sono periti, ingegneri, geometri, architetti, agenti immobiliari e tantissime altre professioni che nell'esercizio della stessa prevedono un sotto processo che è costituito dalla valutazione immobiliare. L'obiettivo della norma è quello di delineare un modello di certificazione per declinare quella specifica professione o parte di una professione sovrastante che si occupa però dello specifico ambito della valutazione immobiliare.

Ecco quindi che le professioni sopraccitate, e tantissime altre tra cui anche professioni riservate, quindi ordinistiche, potranno acquisire anche il titolo specifico del "valutatore immobiliare professionista certificato secondo la norma UNI 11558".

Il processo di valutazione, l'esame, viene condotto seguendo una modalità  estremamente codificata e delineata dalla norma ISO 17024 come richiamato sia dalla legge 4/2013 sia dal D.lgs 13/2013.

Questa norma è di competenza degli Enti di Certificazione e definisce in modo univoco a livello mondiale come deve operare un ente di certificazione del personale.

Non è necessario dilungarsi su tale norma ma è fondamentale sapere quali sono i punti cardine del processo di esame.

L'assunto di partenza è che l'ente di certificazione operi secondo principi di indipendenza, imparzialità  ed obiettività  di giudizio e che, ovviamente, rispetti quanto viene poi definito dalle singole norme di certificazione.

Ovvero, un ente di certificazione che opera secondo la norma ISO 17024, in termini organizzativi e metodologici, dovrà  poi declinare tale modello alle singole norme specifiche quindi in questo caso la UNI 11558 per i valutatori immobiliari oppure la UNI 10801 per gli Amministratori di condominio ed immobili e così via.

Come funziona quindi il processo di valutazione:

• in prima istanza l'ente di certificazione, avendo a disposizione la norma UNI 11558, costituisce un comitato di schema ovvero una serie di persone indiscutibilmente esperte sull'argomento, che avranno il compito di tradurre praticamente la norma in esame;

• il comitato di schema crea quindi lo schema di certificazione ovvero il dettaglio delle modalità  operative dell'esame, analizzando il punto 6 della norma definirà  quante prove predisporre (scritto, orale, prova pratica ecce cc), quali caratteristiche deve avere l'esaminatore e soprattutto quali sono i requisiti di ingresso ovvero che caratteristiche specifiche deve avere il potenziale professionista per partecipare all'esame

• l'esame si suddivide di 3 fasi ben precise: domanda di certificazione e analisi dei requisiti, esame, delibera ed emissione del certificato.

• il comitato di schema definisce anche cosa è necessario predisporre e fornire all'ente di certificazione ogni anno per il mantenimento e rinnovo della certificazione (ogni norma definisce la durata della certificazione in questo caso

E' fondamentale sottolineare che proprio in questa fase vengono garantiti dall'ente di certificazione i principi cardine della ISO 17024, imparzialità , indipendenza ed obiettività  di giudizio che, semplificando, significa che colui che effettua l'esame non può essere stato docente o avere avuto rapporti con gli esaminati, che colui che delibera deve avere le stesse caratteristiche dell'esaminatore ma non può essere stato ne docente ne esaminatore sugli specifici candidati.

Perchè certificarsi, quali sono i vantaggi della certificazione professionale?

Sono passati alcuni anni dalla legge 4/2013 e dal D.lgs 13/2013 ed è quindi possibile fare alcune considerazioni sui vantaggi che la certificazione comporta per i professionisti che si sono certificati.

La prima osservazione che ritengo opportuno fare è che la certificazione delle professioni non è esplosa ma segue un profilo di costante crescita. Quello che notiamo è una progressiva presa di coscienza del mercato sia in termini di offerta (professionisti certificati) sia di domanda quindi il mercato che richiede professionisti certificati. Questo significa che anche il mercato in generale è a conoscenza delle novità  introdotte dalla legge 4/2013. Sicuramente la presa di coscienza da parte del mercato è dovuta anche al fatto che alcune certificazioni da volontarie sono diventate cogenti ovvero vi sono leggi che richiedono l'obbligo della certificazione per esercitare quel determinato ruolo e quella determinata professione; ad  esempio gli Energy Manager (UNI 11339), i Security Manager (UNI 10459). Ricordiamoci che sarà  sempre più forte questo atteggiamento da parte del legislatore sia a livello nazionale sia internazionale.

Nel caso specifico del valutatore immobiliare rimane il principio di volontarietà ma le banche quando richiedo valutazioni immobiliari hanno il mandato dall'ABI di utilizzare solo professionisti certificati secondo la norma UNI 11558.

E' possibile immaginare che si andrà  sempre più in questa direzione perchè dialogando nelle varie commissioni UNI e con rappresentanti dei vari Ministeri e delle Istituzioni l'atteggiamento pare abbia origine dal principio di tutela dei consumatori alla base della legge 4:2013. Ma attenzione ad un altro risvolto direttamente correlato ovvero quello che ha a che fare con la "culpa in eligendo" perchè in alcuni ambiti e settori è di forte rilevanza. Sinteticamente si tratta della particolare responsabilità  addebitabile ad un soggetto per avere scelto un terzo, a cui ha affidato una determinata attività od un determinato compito, qualora, dallo svolgimento dello stesso, si siano determinati fatti illeciti. Si è di fronte quindi ad una responsabilità  oggettiva perchè colui che ha demandato risponde anche dei fatti di colui che è stato demandato. Quindi l'eventuale Direttore Generale o committente, per liberarsi delle responsabilità  deve dimostrare le ragioni della scelta operata e la diligenza adottata nel incaricare un dipendente o un libero professionista che per esperienza, capacità ed affidabilità  fornisce idonea garanzia. Si ricade quindi nell'ambito del D.lgs 231/2001 ovvero la Responsabilità  è legata al difetto di diligenza organizzativa, gestionale e di controllo. La scelta delle persone e l'assegnazione dei compiti sono aspetti di valutazione primari ai fini della valutazione delle responsabilità  ex D.lgs 231/2001.

Quindi nel caso in cui una società  pubblica o privata debba identificare un determinato professionista da assumere o da incaricare, se individua una persona certificata potrebbe avere lo strumento per dimostrare di avere scelto e quindi di avere "eletto" nel modo migliore possibile perchè si è avvalsa di una attestazione, certificazione, qualifica rilasciata da un Ente di Certificazione accreditato. Quindi la "culpa in eligendo" potrebbe essere ridotta o anche annullata.

L'altro elemento interessante è che comunque i professionisti certificati hanno dichiarato che grazie alla certificazione hanno avuto un incremento di fatturato indicato in una percentuale del 2-3%. Tale percentuale, pur minima, dimostra che la certificazione si è in un anno auto sovvenzionata lasciando anche un piccolo margine positivo al professionista.

Il saldo a mio avviso è ulteriormente positivo nel momento in cui i professionisti hanno tutti dichiarato che comunque grazie alla certificazione hanno notato un incremento delle opportunità, una maggiore visibilità e ad un maggiore riconoscimento da parte del mercato e dei propri interlocutori. Inoltre alcuni hanno fatto un commento interessante rispetto al fatto di sentirsi tutelati e protetti rispetto a concorrenti o colleghi non certificati.

Attenzione che il mercato, quindi i clienti dei professionisti, seguono un principio sicuramente correlato all'opportunità  di utilizzare professionisti definiti tali non solo in modo autoreferenziale ma anche da un Ente terzo che li ha certificati; soprattutto il mercato segue un criterio di riduzione del rischio sia nel caso di liberi professionisti sia di dipendenti.

In sintesi la certificazione professionale secondo norma UNI ha sicuramente dei vantaggi sotto ogni punto di vista, su questo a mio avviso non vi erano dubbi. Ma l'elemento estremamente positivo che emerge è che nessuno può più dire che rappresenta solo un costo perchè il ritorno è, nell'arco dell'anno, positivo e ripaga il piccolo investimento.