LAG TEMPORALI DI VENDITA e ATTIVITA’ DI REPRICING

[07-06-2020]

LAG TEMPORALI DI VENDITA e ATTIVITA’ DI REPRICING

CONFUSIONE VALORE/PREZZO

Nell’ambito del processo di stima, occorre evidenziare come ogni bene, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, tendi a discostarsi dagli altri beni presenti sul mercato assumendo caratteristiche proprie tali da renderlo, in moltissimi casi, “pezzo unico e singolare”.

Come noto, l'incremento dell'attività immobiliare dell'ultimo biennio rispetto ai minimi del 2012 risulta parzialmente trainata da investitori esteri o nazionali il cui interesse è quasi interamente limitato a prodotti di qualità, meglio se acquistati a condizioni "opportunistiche".

Per sbloccare il mercato ed incentivare le compravendite, in molti casi, gli attuali valori di parte venditrice risulterebbero sostenibili solo a fronte di importanti interventi di riqualificazione e di efficientamento, che quasi mai figurano nelle intenzioni, se non addirittura nelle possibilità, delle proprietà.

Seppure con tratti peculiari per singolo comparto, il mercato immobiliare risulta generalmente esposto alla debolezza del contesto economico che, almeno nel breve periodo, non autorizza professioni di ottimismo.

In questo contesto si inseriscono le modalità di alienazione che, nel nostro paese per percentuale assolutamente maggioritaria, tendono a transitare attraverso l’intermediazione immobiliare.

Tale aspetto, non trascurabile, tende inevitabilmente a confrontarsi con i LAG temporali di vendita.

Il mercato attuale, per ampi spazi del territorio nazionale, tende ad individuare un periodo di attesa alla vendita mediamente oscillante attorno ai 6-8 mesi.

Naturalmente, i valori sopra indicati risultano fortemente influenzati dalle modalità di divulgazione del prodotto, del bacino di riferimento, dalla location, dalla dimensione del cespite, ecc…

Tuttavia, è innegabile come il processo di vendita, con il trascorrere del tempo, tenda inevitabilmente a confluire su attività di repricing [contrazione del prezzo di vendita].

Tale aspetto tende quindi a far comunemente sovrapporre il concetto di prezzo di vendita con quello di valore intrinseco della struttura.

In realtà, trattasi di due dati profondamente diversi tra loro e, in questo precipuo momento storico, è compito dell’estimatore far evidenziare la differenza profonda che intercorre tra i due valori.

In ragione di un’offerta immobiliare quantitativamente molto superiore alla domanda dei medesimi beni, le dinamiche attuali di mercato tendono a favorire l’accelerazione delle transazioni immobiliari mediante rapide, repentine e a volte troppo consistenti azioni di repricing.

Molto spesso, le dinamiche in esame risultano dettate anche dalla necessità, da parte proprietaria, di monetizzare il proprio capitale o dalla necessità di superare rapidamente i costi gestionali inevitabilmente connessi con il permanere della proprietà [tributi, spese di manutenzione, spese condominiali ecc…].

Tale aspetto, senza alcun dubbio reale e molto pregnante in termini di rating immobiliare potrebbe, per converso, divenire fuorviante e ingannevole in termini di reale necessità di individuazione del valore intrinseco del bene.

In questo momento storico, a fronte di una crescita costante delle transazioni immobiliari [dato continuamente positivo dal 2014 in poi], ancorare il valore del bene al solo prezzo di mercato contraddistinto da squilibri domanda/offerta e da forti attività di repricing risulta ingannevole e fuorviante.

Un prossimo consolidamento dei prezzi determinerebbe – inevitabilmente - una sottovalutazione attuale del bene che – in termini prospettici – deve obbligatoriamente confrontarsi anche e soprattutto con le aspettative future del mercato.

Chi scrive ritiene quindi indispensabile sviluppare il percorso estimativo in assoluta aderenza non solo con l’andamento dei prezzi [comparazione diretta con initial e final asker price], ma anche con esplicito riferimento ai valori pluriennali, all’andamento del mercato, alla fungibilità della struttura ecc….

Occorre quindi sviluppare precipue competenze estimative capaci di cogliere completamente la differenza che intercorre tra prezzo dominato da repricing e valore intrinseco della struttura.

Quanto sopra, per tutti gli enti pubblici al fine di evitare POSSIBILE DANNO ERARIALE.

In allegato le nostre proposte operative.

 
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