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LE CAUSE DEL RISCHIO IMMOBILIARE

[22-06-2020]

LE CAUSE DEL RISCHIO IMMOBILIARE

 

Le esposizioni al rischio immobiliare possono essere causate da così tanti fattori che riuscire a gestirli o ad individuarli può divenire un compito scoraggiante. Per fornire un’embrionale classamento, questi fattori possono essere raggruppati in diverse principali categorie che possono essere meglio evidenziate nella sottostante slide. Si noti che alcuni dei rischi risultano associati a errori nel supporto decisionale [ad es. difetto delle informazioni o Overview sviluppate], mentre altri rischi risultano principalmente connessi a contesti ed eventi esogeni [ad es. Cambiamenti imprevisti].

Dati imprecisi

Criticità connessa all’assenza di banche dati sufficientemente conosciute e/o attendibili. Nella maggior parte dei casi occorre infatti valutare attentamente flussi e dati inerenti, l’andamento dei tassi di leasing, i prezzi delle transazioni, i livelli di occupazione, le spese operative e altri fattori economici che si basano su rendicontazioni, borsini e analisi spesso unilaterali e sottratte a filiere di controllo governativo o super partes. Si tratta quindi di valori spesso contraddistinti da alee interpretative che sfuggono all’autore del Rating e che possono inquinare il risultato finale del lavoro. A tal fine, l'assioma "Conosci e pondera attentamente i tuoi dati" assume ulteriore importanza. In altre parole, non è sufficiente individuare i dati necessari, ma occorre acquisire anche la dovuta professionalità nell’analizzare i medesimi dati.

Informazioni inadeguate

Il mercato immobiliare non è facilmente interpretabile. Questo non vuol dire che non ci siano dati, ma che – invece - non ci sono dati "puri" ovvero dati sottratti ad interpretazioni soggettive o unilaterali. Ad esempio, anche se è noto il prezzo al quale una particolare attività immobiliare viene scambiata, spesso non si conoscono i termini che circondano la transazione [condizioni soggettive che hanno generato la transazione immobiliare]. Ciò è particolarmente vero per quanto riguarda i contratti di locazione e i canoni di locazione, in cui – spesso - vi sono una serie di condizioni che possono influire sulla determinazione e sulla quantificazione finale del rapporto [ad esempio, la durata della locazione, la possibile dinamicità del canone, le restrizioni d'uso, le opzioni per estendere il contratto, le clausole di kick-out, le prelazioni, la fidelizzazione del rapporto, la tipologia del conduttore ecc…]. Tuttavia, esistono una serie di riferimenti credibili che possono comunque indicare informazioni sufficientemente attendibili:

Ø  Organismi pubblici quali ad esempio: Camere di Commercio, Istat, CNEL, Banca D’Italia, Agenzia delle Entrate, ecc… [trattasi di dati spesso pubblici ed altre volte ottenibili solo mediante abbonamento o singolo pagamento]

Ø  Fornitori di dati immobiliari a pagamento. Un certo numero di fornitori nazionali di dati è sorto negli ultimi anni con il risultato della nascita di numerosi attori dominanti [Scenari Immobiliari, Cresme, Monitor Immobiliare, ecc…]
 
Ø  Broker commerciali. Oltre ai fornitori a pagamento, ciascuno dei periti e broker immobiliari nazionali tende a sviluppare una propria interpretazione del mercato. Questi dati vengono quindi aggregati e resi disponibili agli utenti online registrati [Immobiliare.it, Borsinoimmobiliare.it, Catasto in rete, ecc…]

 

Ø  Associazioni di categoria professionali. Numerose importanti associazioni di categoria raccolgono dati di mercato e generano rapporti periodici a servizio dei loro collegi. In generale, queste fonti si concentrano su un particolare tipo di proprietà [spesso il residenziale, A titolo esemplificativo si richiama il borsino ANCE, e quelli di FIMAA e FIAIP]

 
Modello predittivo non affidabile. 
 
Poiché gli investimenti immobiliari sono orientati al futuro, i responsabili delle decisioni devono dipendere da una comprensione delle dinamiche di mercato e da “una sfera di cristallo” che deve aiutarci a prevedere le possibili condizioni di mercato future su di un orizzonte di pianificazione temporale coincidente con il piano di ammortamento dell’investimento [ad esempio: l’acquisto di un immobile a reddito tramite mutuo, deve garantire una redditività sufficientemente certa per l’intera durata dell’esposizione finanziaria].
Mentre una serie di approcci di serie temporali possono essere utilizzati per identificare le tendenze generali del mercato, non occorre dimenticare come il tessuto immobiliare presenti andamenti ciclici influenzati anche da fattori esogeni, addirittura sovranazionali. 
 
Le analisi occorrenti e l’overview di mercato non possono quindi essere sviluppate su di una base puramente statistica, ma devono beneficiare anche della comprensione delle forze che operano nel mercato, nel tempo e senza dimenticare l’influenza delle tendenze emergenti e la mutazione dei comportamenti che possono distorcere il mercato. 
 
Ciò è particolarmente vero poiché il settore immobiliare rimane una scienza – soprattutto - comportamentale che deve essere studiata e affrontata sulla base delle motivazioni che orientano e modificano la domanda di beni.
A titolo esemplificativo, il mercato residenziale risulta influenzato e governato dalle condizioni comportamentali della domanda discendenti direttamente dalle pressioni economiche, finanziarie, lavorative, demografiche e famigliari che in oggi, e nel prossimo domani, caratterizzeranno il tessuto territoriale di riferimento.
 
Pertanto, accanto a quanto già discusso nei precedenti paragrafi, sono necessarie ulteriori ricerche e analisi fondamentali per determinare la probabilità che, durante il periodo di investimento, si verifichino condizioni favorevoli all’individuazione di modelli predittivi e all’individuazione delle dinamiche di mercato e del possibile dimensionamento della richiesta dei beni.

 

Mancanza di comprensione dei fondamenti del mercato. Il settore immobiliare è un cluster di attività distinto con una serie di caratteristiche proprie che lo differenziano notevolmente da tutte le altre attività economiche. Si tratta di una dimensione complessa, il cui prodotto, ma soprattutto la domanda di beni è in costante stato di evoluzione sulla base di cambiamenti economici, demografici, famigliari, lavorativi, ambientali e di rapporto con il bene ricercato. Allo stesso tempo, i driver di valore provenienti dal lato spaziale, patrimoniale e normativo dell'equazione tendono a convergere a lungo termine, ma a causa delle inefficienze del mercato sono in costante stato dinamico di squilibrio. Infine, il settore immobiliare è la scienza comportamentale, in cui le decisioni vengono prese da individui, società ed entità che agiscono nel loro miglior interesse, con livelli variabili di obiettivi perseguibili e con livelli diversi di coscienza sociale. Preso atto di queste dinamiche, uno dei rischi maggiori nel settore immobiliare coincide con l'incapacità di comprendere ed individuare i soggetti o le classi di soggetti che determinano l’andamento del mercato e la composizione qualitativa della richiesta di beni [rischio di produrre un bene non richiesto dal mercato].

Ulteriori riflessioni verranno trasmesse con la prossima NEWLETTER

Per approfondimenti: www.pagliaeassociati.it

F.Paglia, L.Paglia – Il Rischio Immobiliare,  EPC Libri, Roma 2020

 

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