VALORI TROPPO BASSI di VENDITA e DANNO ERARIALE

[28-06-2020]

VALORI TROPPO BASSI di VENDITA e DANNO ERARIALE

I valori attuali di mercato sono caratterizzati da continui affossamenti del prezzo di acquisto.

In questo contesto la predisposizione del Piano delle Alienazioni del nostro Ente non può prescindere da attente e fondamentali osservazioni in merito allo sconfinamento della vendita in un ambito di possibile Danno erariale.

Chi scrive ritiene che la vendita di un bene pubblico ad un prezzo inferiore a quello coincidente con la ricostruzione deprezzata [valore di arroccamento] possa coincidere anche con un danno erariale.

La pubblica Amministrazione, a differenza delle persone fisiche, può esprimere la propria strategia immobiliare indipendentemente, ad esempio, dal vincolo dell’età vivibile che, contrariamente all’ente pubblico, contraddistingue qualsiasi privato cittadino.

Un ente sopravvive infatti a qualsiasi congiuntura economica e la “s”vendita di un immobile, in questo momento storico, potrebbe comportare o coincidere, per la medesima amministrazione, in caso di rapida ripresa del mercato immobiliare, con un mancato guadagno.

In altre parole, l’Ente pubblico è chiamato a sviluppare le proprie strategie patrimoniali non già sul breve periodo, ma bensì sul lungo periodo.

L’attuale crisi economica e finanziaria, a partire dal biennio 2008/2010, ha continuamente affossato il valore di scambio degli immobili [esclusi da condizioni di mercato derivato]. Tuttavia, come già accennato ogni immobile possiede un proprio valore intrinseco che NON è consigliabile scardinare verso il basso.

In molti casi, tale entità, tende a coincidere con il valore di ricostruzione deprezzato del cespite, in altri casi il medesimo valore deve essere ricercato nelle potenzialità ad uso istituzionale del medesimo bene [riconversione al fine di superare eventuali locazioni passive in altri cespiti]. Altre volte, ancora, il valore di arroccamento deve essere individuato attraverso le potenzialità reddituali del bene [sul medio periodo la redditività del bene potrebbe risultare superiore alla cifra attualmente incassabile dalla vendita].

Ciò detto, a prescindere dal dimensionamento di detto valore di arroccamento, appare doveroso, per un’amministrazione pubblica, procedere all’alienazione del bene verificando anche e soprattutto la convenienza patrimoniale di lungo periodo.

Naturalmente, qualsiasi riflessione dottrinale necessita della possibile sovrapponibilità con il caso reale. Appare ovvio come la trasformazione di un sito non più utilizzato [ad esempio una caserma] tenda inevitabilmente a sottrarsi dal ragionamento sopra esposto.

Tuttavia, in questo momento storico l’alienazione ad un prezzo troppo basso di un vecchio ospedale immediatamente trasformabile in RSA privata [trattasi di due destinazioni urbanistiche a servizi con possibilità di intervento in assenza di variante urbanistica] potrebbe rappresentare un danno sensibile e quindi il possibile insorgere di un danno erariale.

Occorre quindi, Ente per Ente e caso per caso, sviluppare peculiari e specifiche competenze estimative.

Le stime devono prevedere attenti e scrupolose osservazioni in merito all’individuazione della soglia del VALORE MINIMO DI ALIENAZIONE oltre la quale si verrebbe a determinare una possibile fonte di danno erariale.

In altre parole, le nostre stime devono - mediante il confronto con tutti i parametri di mercato incidenti sull’alienazione - individuare una percentuale massima di deprezzamento economico realisticamente imputabile alle dinamiche attuali di mercato.

Il superamento di tale soglia comporterebbe l’individuazione di un valore di vendita presumibilmente NON caratterizzato da riflessioni oggettive e rispondenti al mercato.

Il VALORE MINIMO DI ALIENAZIONE coincide quindi con la soglia di arroccamento oltre la quale NON ESISTE nessuna attuale convenienza alla vendita.

Per gli Enti pubblici trattasi di percorso necessariamente utile e doveroso in quanto come già accennato, la fretta nel vendere a prezzi troppo bassi potrebbe comportare l’insorgere di un possibile danno erariale connesso al valore di “s”vendita.

La Paglia & Associati s.a.s., grazie alla trentennale esperienza del dott. Flavio Paglia rimane quindi a disposizione per verificare la credibilità, ma soprattutto la serena oggettività di tutti i valori di vendita dei beni delle Pubbliche Amministrazioni.

 
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