NEWSLETTER N°34 CONDOMINIO L’uso della parte comune

[23-05-2012]

NEWSLETTER N°34   CONDOMINIO L’uso della parte comune

La disciplina e le e le principali regolamentazioni

Sull’uso della cosa comune la Corte di Cassazione unitamente ai diversi Tribunali è più volte intervenuta per dirimere liti inerenti eventuali abusi, l’alterazione della destinazione originaria, le disposizioni delle quote di partecipazione, il godimento separato della cosa comune e i suoi limiti nonché l’eventuale uso frazionato ed esclusivo delle parti comuni.

L'art. 1117 del codice civile elenca, in via del tutto esemplificativa, le opere, le installazioni e i manufatti di qualunque genere che servono all'uso comune e che il legislatore ha voluto comuni ai proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio, facendo salva la diversa volontà di detti proprietari o del loro autore.[1]

Nel premettere inoltre che a norma dell'art. 1102 c.c. ciascun partecipante alla comunione non può alterare la destinazione della cosa comune, si può affermare che la destinazione della medesima proprietà comune deve essere determinata attraverso elementi economici, quali gli interessi collettivi appagabili con l'uso della cosa, giuridici, quali le norme tutelanti quegli interessi, e di fatto, quali le caratteristiche della cosa.[2]

La deliberazione dell'Assemblea condominiale. con la quale venga autorizzato l'uso di un bene comune in modo incompatibile con l'utilizzazione ed il godimento di parti dell'edificio di proprietà di un singolo condomino, è illegittima indipendentemente dalla circostanza che, per ragioni contingenti e transitorie, il bene di proprietà individuale ed esclusiva non sia attualmente utilizzato secondo la sua naturale destinazione.[3]

Viceversa se una deliberazione dell'Assemblea condominiale capace di stabilire un determinato uso della cosa comune, è stata adottata con il voto unanime di tutti i partecipanti al condominio, l'atto conserva la sua validità anche se la deliberazione prevede particolari restrizioni per uno o più condomini.[4]

Lo stabilire se un determinato uso della cosa comune da parte del singolo condomino rientri o meno tra quelli consentiti è compito del giudice del merito la cui valutazione è incensurabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivata.[5]

Di regola e salvo che sia espressamente escluso dal titolo, il trasferimento della proprietà esclusiva di una porzione di piano di un edificio in condominio comporta altresì il trasferimento delle parti oggetto di proprietà comune.[6]

In tema di comunione, il diritto di ciascun partecipante di cedere ad altri il godimento della cosa, nei limiti della sua quota (art. 1103 cod. civ.), implica che al partecipante medesimo deve riconoscersi anche la facoltà di costituire, sempre nei limiti della sua quota, un diritto reale di uso a favore di un terzo.[7]

A norma dell'art. 1103 cod. civ., la vendita di quota di bene indiviso è ammissibile e valida, senza che gli altri comproprietari abbiano diritto di opporsi, e, pertanto, se in un contratto di vendita è indicato che il bene appartiene a più persone e solo alcune di esse lo sottoscrivono, non può negarsi a priori la validità della vendita delle singole quote, a meno che non ricorra l'inscindibilità della prestazione, da dedursi e verificarsi nel giudizio di merito.[8]

Ciò premesso qualora il compartecipe alieni la sua quota della proprietà indivisa, l'acquirente subentra nella comunione al posto dell'alienante, ma se l'alienazione riguarda non la quota ma la parte determinata corrispondente alla quota e vi sia l'assenso di tutti gli altri compartecipi, si ha una vera e propria divisione o atto equiparato alla divisione, perché si realizza il risultato tipico della divisione.[9]

L'art. 1102, primo comma del codice civile assoggetta l'uso della cosa comune da parte di ciascun condomino al duplice limite di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Appare ovvio come tale limite risulti applicabile anche al principio inerente le modificazioni che il condomino, ai sensi della stessa norma, voglia apportare a proprie spese per il miglior godimento della cosa comune.[10]

La Corte di Cassazione con sentenza  sez. II, 5 settembre 1994, n. 7652 è intervenuta disponendo che l'art. 1102 c.c. intende assicurare al singolo partecipante, per quel che concerne l'esercizio del suo diritto, la maggior possibilità di godimento della cosa comune, nel senso che, purché non resti alterata la destinazione del bene comune e non venga impedito agli altri partecipanti di fare parimenti uso della cosa, egli deve ritenersi libero di servirsi della cosa stessa anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, senza che possano costituire vincolo per lui forme più limitate di godimento attuate in passato dagli altri partecipanti, e può scegliere, tra i vari possibili usi quello più confacente ai suoi personali interessi.

La norma dell'art. 1102 del codice civile deve essere intesa come derogabile dal regolamento condominiale avente efficacia contrattuale in quanto sottoscritto da tutti i condomini.

Tale deroga deve risultare in modo espresso e non può ritenersi implicitamente disposta per la previsione nell’eventuale regolamento dell'assoggettamento a delibera Assembleare delle modificazioni alle cose comuni finalizzate al miglior godimento delle cose stesse da parte della pluralità condominiale.[11]

L'uso della cosa comune da parte del condomino, come già visto, oltre ad essere soggetta ai limiti interni posti dalla legge nei rapporti tra condomini (art. 1102 codice civile), secondo quanto sentenziato dalla Corte di Cassazione civ., sez. II, 13 marzo 1982, n. 1624 incontra anzitutto un limite esterno, in relazione all'ambito stesso delle parti di proprietà condominiale, al di fuori del quale non può parlarsi di uso o miglior uso della cosa comune, poiché il rispetto della proprietà esclusiva dei singoli condomini esige che gli altri non possano invaderne la sfera, né gravarla di pesi o limitazioni, ove non abbiano al riguardo un particolare diritto.

In altre parole, ancorché a beneficio del condominio tutto, la limitazione al singolo non può essere imposta ma deve in ogni caso essere esplicitamente accettata (nel caso specifico si trattava di far passare delle tubazioni condominiali all’interno di una cantina privata).

Parallelamente occorre precisare che l'esercizio della facoltà di ogni condomino di servirsi della cosa comune, nei limiti indicati dall'art. 1102 del codice civile., deve esaurirsi nella sfera giuridica e patrimoniale del diritto di comproprietà sulla cosa medesima e non può essere esteso, quindi, per il vantaggio di altre e diverse proprietà del medesimo condomino perché in tal caso si verrebbe ad imporre una servitù regolarizzabile solo mediante il consenso esplicito di tutti i condomini.[12]

Le modifiche alle parti comuni dell'edificio. contemplate dall'art. 1102 c.c., possono essere apportate anche dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, quanto sopra a condizione  che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pari uso.[13]

Il divieto di modificare la cosa comune, sottraendola alla possibilità di sfruttamento da parte di tutti i partecipanti alla comunione secondo l'originaria funzione della cosa stessa, opera anche in relazione alle porzioni del bene comune delle quali i comproprietari si siano concordemente attribuito il godimento separato, in quanto anche in tal caso, non venendo meno la contitolarità dell'intero bene, la facoltà di utilizzazione della cosa attribuita a ciascuno dei comproprietari trova limite nella concorrente ed analoga facoltà degli altri.[14]

Per quanto sopra e a fronte di una modifica intervenuta, in applicazione dell'art. 1102 c.c., qualora il partecipante alla comunione, con l'esecuzione di nuove opere, renda impossibile o menomi l'esercizio del diritto degli altri partecipanti, frapponendovi un qualche ostacolo, che si traduca in un pregiudizio giuridicamente rilevante ed apprezzabile, ciascuno degli altri condomini può chiedere la rimozione dell'opera che altera o modifica il rapporto di equilibrio della comunione.[15]

Come già ampiamente citato l’articolo 1118 del Codice Civile legifera in merito al diritto di ciascun condomino sulle cose sopra indicate, tale diritto è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene.

Anche in caso di rinuncia da parte del condomino del diritto sulle cose sopraindicate, lo stesso non può sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.

La regolamentazione del godimento della cosa comune

L’Articolo 1138 del codice civile regola l’adozione e il contenuto del Regolamento condominiale.

Il comma primo stabilisce che “ Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni, e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.”

Naturalmente per quanto stabilito ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, e 1137.[16]

Da quanto sopra si desume che il postulato dell’articolo 1102 [17], nell’ambito condominiale, possiede solo carattere residuale applicabile solo quando il regolamento non ponga limiti al godimento e all’uso delle parti comuni.

Il potere di disciplinare la cosa comune viene quindi rimandata al regolamento e all’Assemblea ed è quindi legittima la clausola regolamentare che impone ai condomini di richiedere la preventiva autorizzazione agli organi amministrativi del condominio per eseguire qualsiasi lavoro coinvolgente le cose comuni.[18]

Secondo quanto sentenziato dalla Suprema Corte di Cassazione ( 9 maggio 1977 n. 1791) l’Assemblea del condominio ha sempre il potere di disciplinare ed eventualmente di ridurre l’uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti ma non anche quello di sopprimere totalmente l’uso medesimo, né di limitare tale godimento ad una soltanto delle forme di uso di cui la cosa comune sia suscettibile secondo la sua destinazione.

Ciò premesso si può affermare come in giurisprudenza prevalga nettamente l’orientamento secondo il quale i regolamenti condominiali capaci di limitare i poteri dei condomini siano solo ed esclusivamente quelli a carattere contrattuale (approvati da tutti i condomini oppure parte integrante al contratto di acquisto del cespite). Ne risulta quindi che i regolamenti assembleari approvati a maggioranza non possono quindi imporre tali limitazioni.[19]

Secondo la medesima sentenza i condomini accettando con i singoli contratti di acquisto il regolamento condominiale precostituito e con esso le disposizioni limitative dell’uso delle parti comuni, perseguirebbero un loro interesse comune in armonia con il criterio dell’autonomia privata.

I limiti al diritto di godimento spettante ad ogni condomino, avendo natura negoziale, possono essere modificati solo per iscritto e con il consenso di tutti i condomini.

A differenza del regolamento approvato a maggioranza, il regolamento contrattuale può anche contenere norme inerenti l’uso esclusivo di una parte  comune dell’edificio in favore di uno o più condomini.

Il regolamento contrattuale non può tuttavia derogare a quanto stabilito dall’articolo 1120 del codice civile disciplinante le innovazioni.

In merito alle innovazioni il Codice Civile all’art. 1120 prevede che, i condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possano disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.

Tali innovazioni sono vietate nei casi in cui:

·         Possano danneggiare la stabilità o la sicurezza del fabbricato

·         Alterino il decoro architettonico

·         Rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino

I condomini che non intendono trarre vantaggio dalle innovazioni sono sollevati da qualsiasi contributo di spesa nei casi in cui le medesime innovazioni comportino:

·         una spesa molto gravosa

·         una spesa che abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio

·         consista in opere, impianti o manufatti esposti ad uso separato

Nel caso in cui non sia possibile l’uso separato dell’innovazione, la medesima non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

In base all’art. 1121, i condomini e i loro eredi o aventi causa, che in precedenza non avevano aderito all’innovazione, possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Come già anticipato l’articolo 1102 del codice civile stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

L’articolo in oggetto pone quindi due tipologie di limitazione: la prima è di tipo qualitativa, la seconda di tipo quantitativo.

Il limite qualitativo risiede nell’obbligo di non alterare la destinazione della cosa comune. Il limite quantitativo risiede nel divieto di impedire ad altri partecipanti di farne pari uso.

La Cassazione, più volte, è intervenuta per affermare come il limite quantitativo non vada inteso nel senso che sia assicurata agli altri condomini un’utilizzazione identica a quella attuata dal condomino ma bensì un’ utilizzazione paragonabile a quella del condomino che ha attuto per primo l’innovazione.

In ultimo la dottrina e la giurisprudenza concordano con il prevedere che il consenso ad una utilizzazione della cosa comune che contrasti con quelle consentite deve risultare tassativamente da atto scritto.

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