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NEWSLETTER N°39 La stima degli immobili ad uso commerciale e le interferenze con l’art. 27 e art. 38 della legge 392/78

[07-10-2012]

NEWSLETTER N°39   La stima degli immobili ad uso commerciale e le interferenze con l’art. 27 e art. 38 della legge 392/78

 

… prosegue dalla newsletter 38

 

 

 

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Un ulteriore limite connesso alla valutazione degli immobili ad uso diverso (rinnovi dei contratti di locazione e alienazione di un immobile condotto) risiede nel valutare attentamente l’incidenza della normativa esistente in termini di rilascio dell’immobile, di rinnovo tacito del contratto e di tutte le prelazioni esistenti. La valutazione, in caso di rilascio dell’immobile dovrà altresì prevedere attente osservazioni in merito alle indennità previste dall’articolo 34 della legge 392/78.

 

Secondo quanto disposto dall’articolo 27 della legge 392/78 rientrano nell’ambito della locazione ad uso diverso i contratti relativi agli immobili adibiti alle seguenti attività:

 

Ø  Industriali, commerciali ed artigianali

Ø  Di interesse turistico

Ø  Di lavoro autonomo

Ø  Alberghi e villaggi turistici

Ø  Ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche

Ø  Immobili complementari a stazioni ferroviarie , porti e aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali

 

Come più volte affermato dalla giurisprudenza l’elenco di cui all’articolo 27 della legge in esame non è ritenuto vincolante e quindi possono rientrare nel segmento in oggetto anche ulteriori contratti purché non riferiti all’uso abitativo.

 

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni e a norma del successivo comma la durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere.

 

Secondo quanto disciplinato dall’articolo 27 della legge in esame il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere, di nove anni in nove anni.

 

Tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

 

Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui sotto.

 

Secondo quanto disciplinato il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza è consentito al locatore solo nei casi in cui il medesimo intenda:

 

a)       adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

 

b)       adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

 

c)       demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;

 

d)       ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

 

Il penultimo comma dell’articolo 27 della legge stabilisce che é in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

 

Tale situazione, se effettivamente prevista e contrattata, incide sul valore dell’immobile in riferimento a possibili alee di sfitto, in oggi non prevedibili ne programmabili.

 

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. (i gravi motivi rientrano invece nella più ampia alea di rischio connessa a qualsiasi attività imprenditoriale).

 

Il conduttore è comunque chiamato a rispettare il preavviso di almeno sei mesi. Tale termine viene finalizzato per non creare danno al locatore e a consentirgli di trovare un nuovo conduttore.[1]

 

La normativa in esame stabilisce la nullità di ogni clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata. Massima attenzione, quindi, ad evitare valutazioni tendenti a considerare rilasci immediati dell’immobile a seguito della vendita dello stesso.

 

In caso di alienazione di un immobile regolarmente condotto ad un canone molto inferiore a quello di mercato occorrerà evidenziare l’impossibilità di negoziazione immediata dello stesso e in ultimo il costo di acquisto potrà essere ammortizzato in un periodo di tempo più lungo.

 

Le spese di registrazione del contratto di locazione (benché meno incidenti su di una valutazione estimativa) devono essere a carico del conduttore e del locatore in parti uguali.

 

L’articolo 34 interviene a stabilire e disporre in materia di indennità di avviamento.

 

In caso di cessazione del rapporto di locazione di immobili di cui all'articolo 27, (che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267) il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.

 

In base a quanto disposto, il conduttore ha altresì diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

 

 

L’applicabilità dell’articolo 38, inerente il riconoscimento del diritto di prelazione all’attuale conduttore, ammette come presupposto l’esistenza di un contratto di locazione o sublocazione di cui all’articolo 27 della legge, ovvero un contratto di locazione o sublocazione avente per oggetto un uso diverso stabilito secondo le regole già evidenziate.

 

Il diritto di prelazione non può quindi riguardare i contratti affini ai diritti reali di godimento quali ad esempio il comodato. (si rimanda al capitolo primo).

 

Il principio trova applicazione anche per le sublocazioni in ragione della necessità di mantenere in vita le attività produttive e/o commerciali ivi realizzate.

 

Secondo quanto stabilito il locatore deve dare comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario qualora intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato.

 

Sulla base di quanto previsto nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

 

Il conduttore può esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.

 

Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

 

Il riconoscimento della prelazione in termini di valutazione dell’immobile incide relativamente poco. Una breve riflessione dovrà compiersi in merito alla soggettività dell’attuale conduttore (persona fisica, giuridica) e in merito alla solvibilità del valore convenuto.

 

Il riconoscimento della prelazione, in molti casi, facilita la conclusione del rapporto di alienazione in tempi più brevi rispetto a quelli della libera contrattazione del cespite sul mercato. Importanti studi di settore evidenziano in due o tre mesi il tempo necessario per alienare un immobile (supposta una buona appetibilità immobiliare del mercato e una buona rispondenza del cespite alle richieste della medesima piazza).

 

Non sempre, quindi, il riconoscimento della prelazione deve essere necessariamente considerato come fattore incidente negativo

 

 

In allegato la brochure inerente l’offerta del servizio  redazione stime

 

 

 

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[1] Cassazione sez. III sentenza n° 7357 in data 8 agosto 1997

 

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