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NEWSLETTER N° 3 L’archivio immobiliare: L’analisi urbanistica

[10-01-2011]

NEWSLETTER N° 3  L’archivio immobiliare:  L’analisi urbanistica

 

Come costruire un archivio immobiliare e  le sue componenti: il tassello urbanistico

 

 

L’identificazione urbanistica di un bene risulta fondamentale per individuare e studiare le diverse potenzialità economiche del medesimo immobile.

 

L’analisi urbanistica deve richiamare con esattezza il PUC/PRG comunale di riferimento e se possibile gli estremi di approvazione del medesimo.

 

Di regola ogni Piano Urbanistico riporta una pluralità di dati tutti egualmente incidenti sulla potenzialità del cespite di riferimento. I valori ritenuti fondamentali per la valutazione economica di un bene risultano essere i dati inerenti la Zona, la Sottozona e l’Ambito.

 

Ciò premesso, nello sviluppare l’archivio immobiliare occorre richiamare o inserire all’interno del medesimo tutti gli articoli del PUC direttamente interessati. Nel dettaglio occorre precisare attentamente tutti gli interventi e tutte le funzioni ammissibili.

 

Per la completezza del lavoro l’intervento di archiviazione dovrà riporre particolare attenzione all’individuazione delle funzioni ammesse, all’individuazione delle funzioni vietate o regolamentate, alla disciplina degli interventi sugli edifici esistenti e sui parcheggi pertinenziali, alla gestione e/o realizzazione di parcheggi a raso e in struttura, alla presenza di particolari ambiti vincolanti (controllo ambientale obblighi pubblici ecc….), al restauro e alla manutenzione straordinaria consentita, ai cambi d’uso consentiti, alle possibilità di frazionamento e/o accorpamento tra più edifici.

 

A completamento dell’analisi urbanistica si rende altresì necessario verificare tutte le norme progettuali, esecutive e dimensionali per gli interventi sugli edifici esistenti, la disciplina degli interventi di sistemazione della viabilità e degli spazi liberi nonché la disciplina degli interventi di costruzione di nuovi edifici

 

La disciplina nazionale sugli enti locali ha innovato il ruolo della Provincia nella linea di Ente Intermedio conferendole una posizione centrale tra Regione e Comuni. Tra le funzioni di rilievo attribuite in oggi alle Province troviamo la competenza a redigere ed adottare il proprio Piano Territoriale di Coordinamento.

 

La competenza viene inoltre estesa all’accertamento della compatibilità degli strumenti di pianificazione comunale con il Piano Territoriale di Coordinamento provinciale.

 

La legislazione nazionale in argomento, ancor più con la puntuale specificazione dell'art. 20 del D. Lgs n° 267 del 18.08.2000 hanno delineato per il Piano Territoriale di Coordinamento provinciale principi di natura giurisprudenziale di grande respiro.

 

Un corretto processo di asset management non può quindi prescindere anche da una corretta analisi del quadro urbanistico di riferimento da estendersi, se il caso anche al piano di bacino.

 

Il valore di un bene transita attraverso la destinazione urbanistica del medesimo.

 

Una corretta gestione patrimoniale deve quindi saper programmare e richiedere, se necessario, le opportune modifiche e/o integrazioni progettuali e urbanistiche.

 

La valorizzazione del patrimonio pubblico è strettamente ancorata all’individuazione della destinazione urbanisticamente più redditizia.

 

In ultimo, ma non trascurabile, la necessità, almeno nelle grandi città, di valorizzare patrimonialmente anche il sottosuolo. In questo contesto si rende necessario sviluppare ogni possibile riflessione in merito alla realizzazione nel sottosuolo di autosilo e parcheggi a rotazione.

 

La prossima newsletter conterrà un valido compendio descrittivo di tutti i piani urbanistici attualmente vigenti

 

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