NEWSLETTER N°43 La Permuta di beni immobiliari

[21-01-2013]

NEWSLETTER N°43   La Permuta di beni immobiliari 

La permuta è il contratto con il quale le parti si scambiano la proprietà di cose, o altri diritti (art. 1552 cod. civ.).

La permuta di cose è senz’altro una delle forme più antiche di contrattazione economica. Tipica di un economia contadina e arretrata è stata gradualmente soppiantata dall’economia monetaria. La permuta intesa come baratto è altresì economia tipica nei periodi di guerra o di scarsa fiducia nel potere di acquisto della moneta (ad esempio in Germania nel periodo successivo alla repubblica di Waimar).

Di regola alla permuta si applicano le norme stabilite per la vendita, in quanto compatibili (art. 1555 cod. civ.).

Per gli Enti pubblici la permuta degli immobili disponibili o scarsamente redditizi può essere conveniente nel caso di acquisto di immobili ad uso istituzionale.

La permuta può essere conveniente anche nel caso di rettifiche stradali (permuto il vecchio tracciato stradale con i terreni necessari alla rettifica) o nel caso di acquisizione di aree da asservire a complessi istituzionali.

Nel contratto di permuta l'oggetto, che deve essere determinato (o determinabile) a norma dell'articolo 1346 del codice civile è costituito dai beni che vengono scambiati e non dall'utilità che le parti conseguono con lo scambio.

Detta utilità considerata in rapporto alla funzione economico-sociale che il negozio è oggettivamente idoneo ad assolvere, costituisce la causa del contratto, mentre, in rapporto alle finalità particolari e contingenti che la parte si ripromette di conseguire, configura il motivo del contratto stesso. [1]

Secondo quanto stabilito dalla Corte di Cassazione deve essere considerata legittima la permuta di cosa presente (con conseguente effetto traslativo immediato della proprietà) con una cosa futura ovvero soltanto generica, la cui proprietà venga, invece, trasferita in momento successivo (all'atto, cioè, della rispettiva venuta ad esistenza o specificazione).

 In questo caso si concretizza quindi l'effetto traslativo immediato con riguardo alla cosa presente, e contestualmente la nascita di un’obbligazione, per il ricevente, di tenere il comportamento necessario affinché la "res", futura o generica, sia a sua volta trasferita in proprietà alla controparte, per effetto della sua venuta ad esistenza o specificazione. [2]  [3]

La permuta, che è un contratto di scambio ad effetti reali, consistente nel reciproco trasferimento della proprietà di cose (o di altri diritti reali) o entrambe presenti o l'una presente e l'altra futura.

Nell'ipotesi di trasferimento della proprietà di un'area fabbricabile in cambio di parti dell'edificio che l'altra parte si impegna a costruire sull'area medesima, si ha permuta di cosa presente con cosa futura.

Il processo di cui sopra rimane definito come permuta anche  nel caso in cui sia previsto il pagamento di un conguaglio in denaro, non incidendo tale clausola sulla causa tipica del contratto di permuta. [4]

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