NEWSLETTER N°48 LA STIMA CERTIFICATA

[05-07-2013]

NEWSLETTER N°48    LA STIMA CERTIFICATA

Estratto dell’intervento del Dott. Flavio Paglia al convegno “il Consulente Tecnico Forense Certificato” organizzato a Monza da “Progetto Difesa”

Il mercato immobiliare nell’ultimo trimestre ha perso, a livello nazionale, il 29,7 per cento dell’indice NTN ovvero, nell’ultimo trimestre, si è concluso un 29,7 % in meno di contrattazioni immobiliari.

Parimenti, il gap tra offerta di beni residenziali e domanda dei medesimi beni ha ormai raggiunto l’iperbolica percentuale del 500%.

In questo contesto appare almeno inopportuno individuare nel Market Comparison Approach l’unico strumento idoneo per continuare a valutare il patrimonio immobiliare.

Come noto, tale sistema si basa sul confronto del bene in esame con contratti di compravendita similari già avvenuti e già depositati.

Ciò che maggiormente preoccupa in questo momento è lo sfasamento temporale tra il momento della stima e la data di avvenuta contrattazione degli immobili presi a riferimento.

In questo contesto e a fronte della pesante crisi in corso, anche sei mesi o un solo anno possono rappresentare un  lasso di tempo troppo esteso e non sufficiente a rendere credibile la nostra valutazione.

L’applicazione di singoli coefficienti di ragguagliamento non ci può aiutare. La stima, malgrado qualsiasi dottrina recentemente sviluppatasi non può essere ricondotta a banale formula matematica.

Nessun software può risolvere la crisi immobiliare attualmente vigente.

In una filiera immobiliare per trasformazione, il costo del denaro risulta essere una delle incognite più complesse. Stimare l’andamento del tasso di interesse a 12, 24 o 36 mesi, in oggi, risulta essere particolarmente complesso se non impossibile.

Il consulente tecnico interviene nella filiera immobiliare al momento “-1” ovvero all’inizio dell’intera procedura.

 Il nostro compito è quindi quello di saper calcolare, esaminare e soprattutto saper individuare tutti i fattori che interverranno e che incideranno, in termini di costi, sulla filiera in esame.

Il costo di gestione dei prodotti invenduti diviene quindi l’assillo principale di qualsiasi perito. In oggi, qualsiasi imprenditore si rivolge al tecnico di fiducia chiedendogli tre cose precise:

I)   A quanto potrà vendere il bene costruito

II) Quanti beni potrà, o meglio dovrà costruire

ed infine    III) Quanti dei beni costruibili potranno essere venduti sulla carta.

In oggi, il nostro compito ha assunto una responsabilità così vasta e così determinante da porre serie domande in merito alla preparazione dei tecnici chiamati a tale compito.

Il tecnico estimatore, all’interno della filiera immobiliare è, in oggi, il primo soggetto che deve seriamente confrontarsi con il possibile  rischio di default dell’intera procedura.

Purtroppo, l’analisi delle stime quotidianamente depositate in tribunale o comunque interagenti con il mercato immobiliare evidenzia una sostanziale impreparazione della maggior parte dei tecnici ivi operanti.

La “Due Diligence immobiliare” è patrimonio sicuro solo di alcuni tecnici.

Nella maggior parte dei casi le valutazioni immobiliari acquisiscono solo ed esclusivamente il dato catastale è spesso, il medesimo, risulta incompleto e limitato alla sola dimensione urbana.

In pochi casi l’analisi documentale si spinge in direzione di un’accurata analisi urbanistica, dimenticandoci che il quadro urbanistico, accanto alla “location” è, senza alcun dubbio, la dimensione che conferisce all’immobile la maggior parte del proprio valore intrinseco ed estrinseco.

Parimenti trascurata la dimensione vincolistica e la dimensione giuridico amministrativa del bene.

Troppo spesso, si giunge all’atto di compravendita in completa assenza di qualsiasi riflessione in merito alle possibili servitù attive o passive e, troppo spesso, si trascura il ruolo del conduttore e l’incidenza della disdetta contrattuale sul valore del bene.

In un contesto così articolato è così altamente problematico occorre sviluppare un’accurata professionalità fortemente comprovata da ormai inevitabili ed auspicate certificazioni.

Il percorso estimativo deve abbandonare il concetto di stima [a prescindere da qualsiasi metodologia applicata] ed abbracciare il più vasto concetto di “rating immobiliare”.

Il bene deve essere valutato in ragione della propria capacità di penetrare il mercato immobiliare ed in ragione della specifica possibilità di essere adeguatamente assorbito dal medesimo mercato immobiliare.

Il RATING IMMOBILIARE, accanto ad una costante ed adeguata formazione, deve divenire un nuovo modo di operare all’interno del mercato fondiario.

In questo contesto ritengo quindi auspicabile il sorgere di un percorso di certificazione avanzato che consenta di arrivare all’individuazione di una nuova figura professionale, ovvero il CONSULENTE TECNICO FORENSE.

Occorre abbandonare qualsiasi percorso estimativo che confini il ruolo del tecnico a semplici applicazioni matematiche. Il valore di un bene dipende essenzialmente dal mercato e solo un attento studio di quest’ultimo ci può consentire di individuare e programmare valori di stima sufficientemente attendibili.

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