NEWSLETTER N°49 Le motivazioni per un investimento straordinario

[02-09-2013]

NEWSLETTER N°49    Le motivazioni per un investimento straordinario

In campo economico e finanziario il termine investire  significa gestire con profitto economico dei beni. Tale contenuto rimane valido soprattutto anche per i beni immobiliari.

Come in tutti i processi produttivi un investimento diventa proficuo e quindi perseguibile quando i risultati finali, attesi o programmati, risultano superiori all’ammontare della ricchezza iniziale.

La trasformazione ipotizzata produrrà costi diretti ed indiretti, la convenienza dell’investimento dovrà quindi essere calcolata sull’intero ammontare dei pesi incidenti.

L’investimento pubblico, quando finalizzato a compiti istituzionali si sottrae o meglio possiede ulteriori target di riferimento. Spesso l’investitore istituzionale, pur non prescindendo da una generale valutazione della convenienza economica e del contenimento dei costi è costretto a perseguire ulteriori finalità di regola svincolate dal solo confronto economico.

La politica di un Governo o di un amministrazione locale risultano influenzate da pressioni ed esigenze esterne alla sola disamina patrimoniale od economica.

Negli anni sessanta, la statalizzazione dell’energia elettrica ha consentito di portare una lampadina accesa in ogni casolare. Tale percorso ha incontrato, inevitabilmente, valutazioni patrimoniali  e quadrature economiche negative.

Raggiunto l’obiettivo sociale di soddisfare le esigenze energetiche di ogni casolare, da alcuni anni, il mercato energetico ha dovuto affrontare il superamento delle condizioni di monopolio ed è ritornato ad una dimensione maggiormente prossima al libero mercato.

E’ altresì vero che, malgrado gli ingenti costi iniziali non adeguatamente supportati da proporzionali guadagni, tale obiettivo ha consentito, in modo indiretto, la generale crescita economica, culturale e sociale del nostro paese.

La valenza dell’investimento pubblico deve quindi valutarsi anche in relazione alla soddisfazione della collettività. L’investimento pubblico è quindi soprattutto un investimento finalizzato allo sviluppo degli investimenti privati.

In altre parole la disponibilità dell’energia elettrica in ogni casolare, nel tempo, ha consentito lo sviluppo di una miriade di piccole attività imprenditoriali che, ancora oggi, costituiscono il tessuto produttivo del nostro paese.

Le valutazioni estimative finalizzate alla definizione di congruità economica per gli interventi pubblici non possono quindi sottrarsi alle logiche politiche e sociali sopra accennate.

Tuttavia compito dell’estimatore rimane quello di valutare l’alternatività della proposta in itinere. Compito dell’estimatore, fissato in modo inderogabile l’obiettivo finale è quello di dimostrare la congruità economica di una filiera rispetto a quelle egualmente percorribili ma maggiormente dispendiose.

In altre parole, il compito del tecnico incaricato rimane quello di scegliere se è più conveniente costruire una nuova scuola o se, viceversa, risulti più conveniente acquistare un immobile esistente e successivamente sottoporlo a lavori di trasformazione ed adeguamento.

L’investimento immobiliare garantisce l’incremento del valore investito in presenza di minori rischi operativi. In questo contesto appare molto più sicuro rispetto al mercato azionario e obbligazionario.

Come meglio evidenziato in altre newsletter l’andamento immobiliare del dopoguerra, e degli ultimi anni, ha registrato costanti trend di crescita e di valorizzazione del patrimonio.

La crisi economica che ha colpito l’intero mondo occidentale nell’ultimo quinquennio, nonostante un generale raffreddamento dei prezzi, ha dimostrato la valenza positiva dell’investimento immobiliare.

Se analizziamo il mercato immobiliare del 2013, nonostante le evidenti contrazioni complessive, il medesimo è riuscito a contenere i danni entro percentuali comunque accettabili. I decrementi di redditività più negativi vanno infatti ricercati nel segmento finanziario e nel settore produttivo.

L’investimento pubblico, come sopraddetto, non ha finalità esclusivamente redditivistiche, bensì considera come obiettivo primario il reddito maturato a favore dell’ente ( inteso soprattutto come contrazione dei costi a parità di servizio offerto) più i redditi addizionali provocati dall’investimento in favore della collettività.

L’intervento immobiliare dello Stato o degli Enti locali è spesso orientato a creare infrastrutture e azioni economiche capaci di innescare percorsi virtuosi sull’economica con benefiche ricadute sulla collettività. Spesso, il pubblico interviene acquistando immobili a sostegno di attività private oggettivamente in pericolo, spesso interviene alienando immobili in favore di enti o organizzazioni capaci di produrre beneficio collettivo.

Ciò detto appare ovvio come anche gli enti pubblici siano chiamati a sviluppare percorsi di valorizzazione patrimoniale incentrati sulla ricerca di migliori redditività.

La programmazione patrimoniale degli enti pubblici deve evidenziare chiaramente le migliori redditività e di conseguenza le migliori destinazioni o le trasformazioni da effettuare.

Compito dell’estimatore pubblico è quello di evidenziare tutti gli eventuali sovra o sottoutilizzi delle struttura, le anomalie di gestione, i costi di incidenza delle manutenzioni straordinarie correlati all’utenza di riferimento, la possibilità di contrarre i costi mediante opportune procedure ecc….

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