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NEWSLETTER N° 6 La stima delle aree edificabili ai fini I.C.I.

[30-01-2011]

NEWSLETTER N° 6   La stima delle aree edificabili ai fini I.C.I.

Una stima peculiare che necessità di straordinarie competenze in materia

 

L'articolo 36, comma 2, del Dl n. 223/2006 ("decreto Bersani"), è intervenuto disponendo una nuova e definitiva definizione di “area edificabile”, oggetto in passato di numerosi dubbi interpretativi.

Il Decreto Bersani è quindi subentrato precisando che "ai fini delle imposte sui redditi, dell'Iva e dell'imposta di registro e dell'Ici "un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo".

In questa direzione, nel corso del 2005, si era già espressa anche la Commissione tributaria provinciale di Parma che, pur auspicando un intervento legislativo chiarificatore sull’argomento, con propria sentenza 25/2005 interveniva stabilendo che “ Se un terreno è classificato come edificabile dal Prg, l’avviso di accertamento Ici è legittimo, anche se non esiste uno strumento attuativo.”

In passato alcune sentenze della Cassazione avevano legittimato l’imposizione dell’Ici ai terreni dal momento dell’approvazione del Prg, pur ritenendo l’assenza di piani attuativi causa di riduzione della potenzialità edificatoria.

La sentenza n. 238 del 3 ottobre 2006 della Ctr Lazio suscita, a tal riguardo, un notevole interesse, in quanto costituisce la prima applicazione nel processo tributario del Decreto Bersani sopra richiamato.

Secondo quanto stabilito dalla Commissione Tributaria del Lazio  il dl. n. 223/06 (Decreto Bersani) ha inteso chiarire il punto, stante l'oscillazione della giurisprudenza, con una norma interpretativa che ha specificato che il terreno è edificabile anche se il piano regolatore non è stato ancora approvato. Si tratta di una norma interpretativa che consente di comprendere la ratio del legislatore in relazione alla casistica riconducibile alla fattispecie”

Per quanto sopra premesso non e' quindi essenziale, per la qualificazione dell’area, che sia stato emanato un piano di lottizzazione.

D’altra parte il collegato alla legge finanziaria 2006 (art. 11-quaterdecies, comma 16 della legge 248/2005), aveva già introdotto questa precisazione limitatamente alla sola Ici.

Con il Decreto Bersani e il successivo intervento della Commissione Tributaria il principio viene esteso anche a Iva, imposta di registro e Irpef.


Viene dunque recepito l'orientamento della Corte di Cassazione, secondo cui "ai fini tributari, un terreno è un’entità valutabile sulla base della destinazione edificatoria, quando è inserito nel piano regolatore ed è soggetta all’imposta comunale sugli immobili indipendentemente dalla successiva lottizzazione, anche se "la utilizzabilità a scopo edificatorio non sia ancora effettiva al momento dell’imposizione fiscale".

 

Secondo il descritto impianto normativo è ormai assodato che il concetto di edificabilità risulta  ancorato a una possibilità edificatoria anche solo potenziale e remota, purché questa sia evidenziata dalla destinazione riconosciuta al terreno in questione da parte dello strumento urbanistico generale.

 

La possibilità effettiva per il contribuente di erigere un nuovo edificio - ovvero, in alternativa, di ampliarne uno esistente - non è l'elemento richiesto dalla norma per annoverare il lotto nell'ambito della fattispecie delle aree edificabili. In questo senso  potrebbe, infatti, verificarsi il caso tutt'altro che remoto nel quale un lotto sia individuato dallo strumento urbanistico (Prg o piano attuativo) come fabbricabile, ma il contribuente si trovi nella specifica realtà di non poter attuare qualsiasi tipo di edificazione per un qualsiasi vincolo di natura urbanistica quale, ad esempio, la vicinanza alle strade, la vicinanza a fabbricati ovvero la vicinanza ai fondi finitimi.

 

Con la sentenza in data 20 giugno 2008 n. 16858, la Cassazione andando oltre il presupposto sopra riportato ha affermato altresì che un'area destinata a servizi pubblici deve essere considerata edificabile anche nel caso in cui il vincolo ad uso pubblico fosse scaduto. Tale decadenza, secondo quanto sentenziato «... non influisce sulla permanente qualificazione dell'area come fabbricabile, per il solo fatto di essere inserita nel Piano regolatore, riguardando tale decadenza la sola perdita della facoltà di intervento da parte dell'Ente pubblico.».

 

In campo dottrinale risulta ampiamente noto come il valore di incidenza area da attribuirsi ad una superficie nuda o ad un immobile bisognoso di trasformazione debba svilupparsi considerando il cespite stesso come un immobile che si trova in una condizione “imperfetta” o mediana rispetto ad un percorso già ipotizzato.

Il traghettamento dell’area avviene mediante trasformazione del sito e l’approdo finale è costituito dalla futura destinazione dell’immobile appena costruito sull’area nuda.

Il percorso più concreto e reale per determinare detta incidenza area risiede nell’adozione del criterio “a valore di trasformazione”

E’ altresì vero che ogni caso in esame pone all’attenzione del tecnico estimatore un lotto di terreno collocato in un contesto urbanistico caratterizzato da svariate caratteristiche intrinseche ed estrinseche.

La stima deve quindi svilupparsi mediante l’attenta analisi di tutti i fattori e di tutte le condizioni che intervengono durante la trasformazione.

La stima ai fini ICI di tutte le aree edificabili presenti all’interno di un Comune presenta ulteriori specificità che ne determinano una complessiva straordinarietà e singolarità. Il tecnico, all’interno di questo specifico percorso, è chiamato a valutare il mercato immobiliare dell’intero comune; i singoli valori dovranno essere opportunamente confrontati tra loro in modo da evidenziare scrupolosamente ogni fattore incidente, sia esso intrinseco, sia esso estrinseco.

Se le peculiarità intrinseche del bene possono essere opportunamente vagliate mediante l’individuazione di un appropriato elenco di coefficienti di differenzazione, le peculiarità estrinseche del mercato immobiliare devono essere analizzate mediante un approfondito rating che prenda in considerazione, la propensione all’investimento, la redditività percepibile, l’equilibrio tra investimenti e richiesta dei beni nonché lo specifico rischio di default della filiera immobiliare ipotizzata.

In altre parole, il valore del terreno non è determinato dalla potenzialità edificatoria del medesimo, ma bensì dall’equilibrio tra quest’ultima e l’effettiva richiesta di beni sul mercato.

La stima in esame non può quindi prescindere dalla necessità di giungere alla singola valutazione solo al termine dello sviluppo di un apposito rating immobiliare.

In moltissimi libri[1], i nostri docenti, hanno opportunamente evidenziato e avvalorato il percorso sopra descritto.

La nostra società, da moltissimi anni offre ad ogni singolo Comune la più appropriata consulenza in materia. Le nostre stime, inerenti la valutazione ai fini ICI delle aree edificabili presenti nel Comune hanno soddisfatto le richieste di moltissime Amministrazioni, ma soprattutto hanno consentito di offrire un prodotto altamente professionale al costo economicamente più vantaggioso.

 

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[1]

F. Paglia,– Stima e Rating immobiliare                                            EPC Libri        Roma,     2005

F. Paglia,- Asset e Property Management,                                      ESSE LIBRI      Napoli,   2007

F. Paglia,- La stima delle aree edificabili,                                       EPC Libri        Roma,     2008

F. Paglia, Rischio e Rating Immobiliare,                                           ESSE LIBRI      Napoli,  2009

F. Paglia, P. Carvelli -Terreni e Aree edificabili                              EPC LIBRI   Roma      2010                          

 

 

 

 
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