LAG TEMPORALI DI VENDITA e ATTIVITA’ DI REPRICING
[07-06-2020]
LAG TEMPORALI DI VENDITA e ATTIVITA’ DI
REPRICING
CONFUSIONE VALORE/PREZZO
Nell’ambito del
processo di stima, occorre evidenziare come ogni bene, per caratteristiche
intrinseche ed estrinseche, tendi a discostarsi dagli altri beni presenti sul
mercato assumendo caratteristiche proprie tali da renderlo, in moltissimi casi,
“pezzo unico e singolare”.
Come
noto, l'incremento dell'attività immobiliare dell'ultimo biennio rispetto ai
minimi del 2012 risulta parzialmente trainata da investitori esteri o nazionali
il cui interesse è quasi interamente limitato a prodotti di qualità, meglio se acquistati
a condizioni "opportunistiche".
Per
sbloccare il mercato ed incentivare le compravendite, in molti casi, gli
attuali valori di parte venditrice risulterebbero sostenibili solo a fronte di
importanti interventi di riqualificazione e di efficientamento, che quasi mai
figurano nelle intenzioni, se non addirittura nelle possibilità, delle proprietà.
Seppure
con tratti peculiari per singolo comparto, il mercato immobiliare risulta
generalmente esposto alla debolezza del contesto economico che, almeno nel
breve periodo, non autorizza professioni di ottimismo.
In questo contesto si inseriscono le
modalità di alienazione che, nel nostro paese per percentuale assolutamente
maggioritaria, tendono a transitare attraverso l’intermediazione immobiliare.
Tale aspetto, non trascurabile, tende
inevitabilmente a confrontarsi con i LAG temporali di vendita.
Il mercato attuale, per ampi spazi del
territorio nazionale, tende ad individuare un periodo di attesa alla vendita mediamente oscillante attorno ai 6-8 mesi.
Naturalmente, i valori sopra indicati
risultano fortemente influenzati dalle modalità di divulgazione del prodotto,
del bacino di riferimento, dalla location, dalla dimensione del cespite, ecc…
Tuttavia, è innegabile come il processo
di vendita, con il trascorrere del tempo, tenda inevitabilmente a confluire su
attività di repricing [contrazione
del prezzo di vendita].
Tale aspetto tende quindi a far
comunemente sovrapporre il concetto di prezzo di vendita con quello di valore
intrinseco della struttura.
In realtà, trattasi di due dati
profondamente diversi tra loro e, in questo precipuo momento storico, è compito
dell’estimatore far evidenziare la differenza profonda che intercorre tra i due
valori.
In ragione di un’offerta immobiliare
quantitativamente molto superiore alla domanda dei medesimi beni, le dinamiche attuali di mercato tendono a
favorire l’accelerazione delle transazioni immobiliari mediante rapide,
repentine e a volte troppo consistenti azioni di repricing.
Molto spesso, le dinamiche in esame risultano
dettate anche dalla necessità, da parte proprietaria, di monetizzare il proprio
capitale o dalla necessità di superare rapidamente i costi gestionali
inevitabilmente connessi con il permanere della proprietà [tributi, spese di manutenzione, spese
condominiali ecc…].
Tale
aspetto, senza alcun
dubbio reale e molto pregnante in termini di rating immobiliare potrebbe, per converso, divenire fuorviante
e ingannevole in termini di reale necessità di individuazione del valore
intrinseco del bene.
In questo momento storico, a fronte di
una crescita costante delle transazioni immobiliari [dato continuamente positivo dal 2014 in
poi], ancorare il
valore del bene al solo prezzo di mercato contraddistinto da squilibri
domanda/offerta e da forti attività di repricing
risulta ingannevole e fuorviante.
Un prossimo consolidamento dei prezzi determinerebbe
– inevitabilmente - una sottovalutazione attuale del bene che – in termini
prospettici – deve obbligatoriamente
confrontarsi anche e soprattutto con le aspettative future del mercato.
Chi scrive ritiene quindi
indispensabile sviluppare il percorso estimativo in assoluta aderenza non solo
con l’andamento dei prezzi [comparazione
diretta con initial e final asker price],
ma anche con esplicito riferimento ai valori pluriennali, all’andamento del
mercato, alla fungibilità della struttura ecc….
Occorre quindi sviluppare precipue
competenze estimative capaci di cogliere completamente la differenza che
intercorre tra prezzo dominato da repricing e valore intrinseco della
struttura.
Quanto sopra, per tutti gli enti pubblici
al fine di evitare POSSIBILE DANNO ERARIALE.
In allegato le nostre proposte operative. torna indietro
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