CONGIUNTURA IMMOBILIARE, IMMOBILI NUOVI e INDIVIDUAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA – GARA DESERTA
[09-02-2021]
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CONGIUNTURA IMMOBILIARE, IMMOBILI NUOVI e
INDIVIDUAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA – GARA DESERTA
Il contesto attuale
costringe a gestire il patrimonio pubblico o privato nell’ambito di una
congiuntura immobiliare che ormai pervade il nostro paese dall’ormai lontano
2008.
La pandemia in atto, più a
parole che nei fatti, ha ulteriormente compresso il volume delle compravendite
immobiliari riducendo la componente domanda di beni in un contesto generale che
registra, per converso, il costante aumento dell’offerta.
Lo scenario attuale
costringe ogni singolo valutatore a confrontarsi non già con i semplici valori
di riferimento storicamente sempre utilizzati [vedi ad esempio Osservatorio dei
valori immobiliari dell’Agenzia delle entrate] ma bensì – e in senso
maggiormente pratico e analitico – con il vero andamento del mercato e
soprattutto con la miriade di competitor
presenti nel tessuto urbanistico di riferimento.
Nel contesto attuale, le
caratteristiche intrinseche dei prodotti immobiliari hanno progressivamente
perso il proprio peso estimativo a favore, per converso, di un serrato
confronto tra tutti i beni egualmente in vendita nel medesimo quadrilatero.
In altre parole, la
qualità intrinseca di nuove o vecchie volumetrie e il relativo prezzo di
vendita – a lato pratico – dovranno confrontarsi anche e soprattutto con il
valore medio di vendita attualmente contrattato nelle immediate vicinanze del subject di stima.
Un immobile nuovo, di
regola, viene contrattato a prezzi superiori di quelli attribuiti ai comparables presenti sul territorio, ma
già utilizzati.
In termini generali, sulla
contrattazione di un cespite nuovo – e a suo favore – incidono positivamente la
migliore e più recente configurazione interna, una scelta dei materiali
maggiormente in linea con le aspettative della clientela, una migliore
classificazione energetica, la presenza di pertinenze probabilmente non accluse
al prodotto esistente [in primis il
posto auto] e, naturalmente, il fatto stesso che la medesima superficie non sia
mai stata abitata da altri soggetti.
Tuttavia, la preferenza
per un prodotto nuovo deve necessariamente confrontarsi anche con il relativo
prezzo di vendita.
L’acquirente normale in primis
interviene sul mercato in ragione delle proprie disponibilità finanziarie e
benché attratto dalla qualità intrinseca ed estrinseca del prodotto nuovo è
normalmente costretto a mediare tra i propri desideri e quanto in realtà invece
realizzabile.
Per converso, l’imprenditore,
condizionato dai costi di costruzione del cespite e dalle aspettative di
profitto inizialmente programmate tende ad immettere sul mercato il proprio
prodotto edilizio ad un prezzo capace di remunerare correttamente tutte le voci
incidenti sulla trasformazione dell’area.
Ciò malgrado,
l’individuazione di un prezzo di vendita del prodotto finito - anacronisticamente
troppo distante dalle aspettative del territorio - comporta l’insorgere di un prodotto
invenduto i cui costi di gestione tendono a scaricarsi unicamente sulla voce
profitto.
In termini pratici, la
rigidità eccessiva di un prezzo di vendita troppo alto tende a dilatare i
cosiddetti Lag Time di alienazione,
ovvero un prezzo troppo distante dalle aspettative del mercato tende a dilatare
enormemente il periodo di assorbimento nel mercato del prodotto realizzato.
Una percentuale troppo
eccessiva di prodotto invenduto, oltre a comprimere la medesima voce profitto,
se non correttamente dimensionata ed equilibrata potrebbe addirittura
comportare il default dell’iniziativa con mancato rientro dall’esposizione
finanziaria appositamente concertata e utilizzata.
In questo contesto preme
richiamare l’attenzione sull’infinito numero di stime semplicemente ancorate a
normali quotazioni immobiliari in completa assenza di dettagliata analisi del
mercato latistante, dello studio dei numeri di performance immobiliare, dei
valori attuali di scambio, della tipologia intrinseca dei competitor e
comparables, ecc…
In
altre parole, molto spesso le stime a base di gara degli enti pubblici
risultano assolutamente miopi nel confronto con il mercato reale.
Nel 2021 NON è più sufficiente confrontarsi solo
ed esclusivamente con i borsini immobiliari. La stima dei prossimi mesi è, e
rimane, soprattutto ancorata al confronto con tutti i comparables esistenti, ma soprattutto con lo studio delle dinamiche
di repricing [contrazione dei prezzi]
che in oggi pervadono il nostro mercato immobiliare.
Occorre spostare la nostra
attenzione in direzione dello studio delle percentuali di offerta immobiliare e
della relativa risposta negoziale instauratasi.
Si tratta di una nuova
metodologia di stima che, molto più radicata nella dimensione dei flussi di
cassa presenti nel mercato, riesce – in un contesto molto difficile – ad
individuare il più concreto valore di vendita del bene.
L’analisi del rischio immobiliare
deve quindi riguardare anche la semplice vendita di un appartamento. In assenza
di tale riflessione le aste di alienazione degli enti pubblici continueranno a
registrare esiti negativi.
La Paglia & associati
s.a.s. rimane a disposizione per qualsiasi forma di collaborazione in merito.
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