Chi Siamo Stime
Immobiliari
Formazione Espropriazioni
Calcolo delle Indennità
Building Value Asset & Property
Management
Facility
Management

Paglia & Associati
HOME  
 
CONTATTI  
 
NEWSLETTER  
  Via Ottava Società Case, 8/10
16153 Genova
Tel. +39 010.6512078 - Cell. +39 339.8588871
Email info@pagliaeassociati.it
C.F. / P.IVA 01558720999
Da sempre a fianco
dell'Ente Pubblico


 
Newsletter

 

Per gli Enti pubblici, per ricevere gratuitamente la newsletter è sufficiente farne richiesta a: info@pagliaeassociati.it 

 

CONGIUNTURA IMMOBILIARE, IMMOBILI NUOVI e INDIVIDUAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA – GARA DESERTA

[09-02-2021]

NEWSLETTER

CONGIUNTURA IMMOBILIARE, IMMOBILI NUOVI e INDIVIDUAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA – GARA DESERTA

 

Il contesto attuale costringe a gestire il patrimonio pubblico o privato nell’ambito di una congiuntura immobiliare che ormai pervade il nostro paese dall’ormai lontano 2008.

La pandemia in atto, più a parole che nei fatti, ha ulteriormente compresso il volume delle compravendite immobiliari riducendo la componente domanda di beni in un contesto generale che registra, per converso, il costante aumento dell’offerta.

Lo scenario attuale costringe ogni singolo valutatore a confrontarsi non già con i semplici valori di riferimento storicamente sempre utilizzati [vedi ad esempio Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia delle entrate] ma bensì – e in senso maggiormente pratico e analitico – con il vero andamento del mercato e soprattutto con la miriade di competitor presenti nel tessuto urbanistico di riferimento.

Nel contesto attuale, le caratteristiche intrinseche dei prodotti immobiliari hanno progressivamente perso il proprio peso estimativo a favore, per converso, di un serrato confronto tra tutti i beni egualmente in vendita nel medesimo quadrilatero.

In altre parole, la qualità intrinseca di nuove o vecchie volumetrie e il relativo prezzo di vendita – a lato pratico – dovranno confrontarsi anche e soprattutto con il valore medio di vendita attualmente contrattato nelle immediate vicinanze del subject di stima.

Un immobile nuovo, di regola, viene contrattato a prezzi superiori di quelli attribuiti ai comparables presenti sul territorio, ma già utilizzati.

In termini generali, sulla contrattazione di un cespite nuovo – e a suo favore – incidono positivamente la migliore e più recente configurazione interna, una scelta dei materiali maggiormente in linea con le aspettative della clientela, una migliore classificazione energetica, la presenza di pertinenze probabilmente non accluse al prodotto esistente [in primis il posto auto] e, naturalmente, il fatto stesso che la medesima superficie non sia mai stata abitata da altri soggetti.

Tuttavia, la preferenza per un prodotto nuovo deve necessariamente confrontarsi anche con il relativo prezzo di vendita.

L’acquirente normale  in primis interviene sul mercato in ragione delle proprie disponibilità finanziarie e benché attratto dalla qualità intrinseca ed estrinseca del prodotto nuovo è normalmente costretto a mediare tra i propri desideri e quanto in realtà invece realizzabile.

Per converso, l’imprenditore, condizionato dai costi di costruzione del cespite e dalle aspettative di profitto inizialmente programmate tende ad immettere sul mercato il proprio prodotto edilizio ad un prezzo capace di remunerare correttamente tutte le voci incidenti sulla trasformazione dell’area.

Ciò malgrado, l’individuazione di un prezzo di vendita del prodotto finito - anacronisticamente troppo distante dalle aspettative del territorio  - comporta l’insorgere di un prodotto invenduto i cui costi di gestione tendono a scaricarsi unicamente sulla voce profitto.

In termini pratici, la rigidità eccessiva di un prezzo di vendita troppo alto tende a dilatare i cosiddetti Lag Time di alienazione, ovvero un prezzo troppo distante dalle aspettative del mercato tende a dilatare enormemente il periodo di assorbimento nel mercato del prodotto realizzato.

Una percentuale troppo eccessiva di prodotto invenduto, oltre a comprimere la medesima voce profitto, se non correttamente dimensionata ed equilibrata potrebbe addirittura comportare il default dell’iniziativa con mancato rientro dall’esposizione finanziaria appositamente concertata e utilizzata.

In questo contesto preme richiamare l’attenzione sull’infinito numero di stime semplicemente ancorate a normali quotazioni immobiliari in completa assenza di dettagliata analisi del mercato latistante, dello studio dei numeri di performance immobiliare, dei valori attuali di scambio, della tipologia intrinseca dei competitor e comparables, ecc…

In altre parole, molto spesso le stime a base di gara degli enti pubblici risultano assolutamente miopi nel confronto con il mercato reale.

Nel 2021 NON è più sufficiente confrontarsi solo ed esclusivamente con i borsini immobiliari. La stima dei prossimi mesi è, e rimane, soprattutto ancorata al confronto con tutti i comparables esistenti, ma soprattutto con lo studio delle dinamiche di repricing [contrazione dei prezzi] che in oggi pervadono il nostro mercato immobiliare.

Occorre spostare la nostra attenzione in direzione dello studio delle percentuali di offerta immobiliare e della relativa risposta negoziale instauratasi.

Si tratta di una nuova metodologia di stima che, molto più radicata nella dimensione dei flussi di cassa presenti nel mercato, riesce – in un contesto molto difficile – ad individuare il più concreto valore di vendita del bene.

L’analisi del rischio immobiliare deve quindi riguardare anche la semplice vendita di un appartamento. In assenza di tale riflessione le aste di alienazione degli enti pubblici continueranno a registrare esiti negativi.

La Paglia & associati s.a.s. rimane a disposizione per qualsiasi forma di collaborazione in merito.

 

 

 
  torna indietro