Piano delle alienazioni: dal semplice elenco alla programmazione patrimoniale

[07-04-2021]

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Piano delle alienazioni: dal semplice elenco alla programmazione patrimoniale

Il comma uno dell’articolo 58 così come modificato in sede di approvazione recita testualmente che “Per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare di Regioni, Province, Comuni e altri Enti locali, ciascun ente con delibera dell'organo di Governo individua redigendo apposito elenco, sulla base e nei limiti della documentazione esistente presso i propri archivi e uffici, i singoli beni immobili ricadenti nel territorio di competenza, non strumentali all'esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione. Viene così redatto il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione”.

Indubbiamente, la frase aggiunta in sede di discussione parlamentare “redigendo apposito elenco”, nel tempo, ha contribuito, non poco, a ridimensionare la valenza programmatoria e strategica del Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni.

Moltissimi enti hanno quindi recepito l’articolo di legge come un semplice aggravio alla già pressante modulistica richiesta.

La necessità di costruire un Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni da allegare al bilancio di previsione dell’ente, le ridotte tempistiche a disposizione, la cronica carenza di personale a disposizione (sia in termini qualitativi che numerici), la poca comprensione della norma, l’assenza di adeguati chiarimenti a livello centrale e/o locale hanno, nel loro complesso, fortemente ridimensionato la valenza storica e soprattutto programmatoria del documento.

In pochissimi casi l’elenco di cui sopra ha infatti superato la semplice definizione e limitatezza di ELENCO nudo e crudo. In pochissimi casi i documenti prodotti hanno superato il concetto di mero obbligo proponendo agli uffici interessati la ricchezza di dati e di analisi necessarie alla pianificazione strategica dell’intervento patrimoniale.

In questo senso, occorre avviare un azione coordinata che ponga alla base del sistema un adeguata programmazione patrimoniale finalizzata alla razionalizzazione delle risorse e al superamento di quanto non più funzionale.

Il piano delle alienazioni non può quindi essere individuato come semplice elenco. Se così fosse non si sarebbe creato nulla di diverso rispetto a quanto già previsto da precedenti normative.

La forza scardinante della nuova norma risiede soprattutto nello spirito programmatorio e strategico del medesimo piano.

Se vogliamo, l’elenco proposto, deve quindi essere solo l’atto finale della nostra programmazione, il compendio, il riassunto della nostra pianificazione patrimoniale.

Un corretto piano delle alienazioni e delle valorizzazioni deve andare oltre ed elencare, sviscerare, illustrate anche tutte le problematiche che possono interagire con la dismissione o valorizzazione programmata.

Il Piano delle alienazioni e delle valorizzazioni è quindi il primo documento utile con cui confrontarci e pianificare il nostro obiettivo.

Occorre quindi che tale documento assuma i contenuti necessari all’istruttoria definita.

Banalmente, si potrebbe dire che il solo elenco di cui all’articolo 58 ci dice quanto incasseremo, ma purtroppo non ci dice se incasseremo e soprattutto quando incasseremo.

Da questo punto di vista, è opportuno che le amministrazioni non si limitino ad una mera elencazione di beni immobiliari suscettibili di valorizzazione. La ricognizione delle proprietà immobiliari può consentire la razionalizzazione dell’uso delle risorse pubbliche soprattutto se individuata come uno strumento di pianificazione strategica di medio periodo.

L’obiettivo dell’ente locale, più che sul concetto di “elenco”, dovrebbe infatti focalizzarsi su quello di “piano”. O ancora meglio, di “piano strategico”, dove la valorizzazione degli immobili possa costituire una leva da utilizzare per il finanziamento delle iniziative di sviluppo.

In questo senso compilare un piano delle alienazioni e delle valorizzazioni patrimoniali impone serie riflessioni in merito a:

1.     Conoscenza del mercato immobiliare, alle sue aspettative, alle matrici di maggiore interesse e ai cluster maggiormente veicolabili [le destinazioni d’uso maggiormente appetibili].

2.     Potenzialità urbanistica del bene da alienarsi o valorizzarsi, eventuali possibilità di cambio di destinazione d’uso e compatibilità delle potenzialità urbanistiche con le richieste del mercato.

3.     Valutazione economica già impostata sull’ipotetico cambio di destinazione d’uso possibile.

4.     Valutazione delle alee di incertezza architettonica, strutturale, dimensionale e reddituale inerenti la possibile modifica della destinazione d’uso.

5.     Analisi dei LAG Time di alienazione del bene [inserire un cespite nel Piano delle alienazioni NON significa percepirne l’effettiva e certa vendita].

6.     Analisi del mercato di riferimento [geografico, societario, imprenditoriale, conduttivo, ecc…]

In assenza delle verifiche sopra individuate il piano rischia di rimanere sterile e soprattutto, con ogni probabilità, le gare diverranno infruttuose e/o deserte.

Ogni bene deve essere quindi stimato e valutato in compresenza di tute le verifiche sopra accennate.

La nostra società rimane quindi a disposizione per aiutare ogni ente in direzione della più corretta pianificazione patrimoniale.

Per contatti : info@pagliaeassociati.it     telefono 0106512078  contatti urgenti 371 370 0396  -  339 85 888 71

 
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