NEWSLETTER N° 9 Il rischio immobiliare

[15-02-2011]

NEWSLETTER N° 9  Il rischio immobiliare, considerazioni preliminari

Il rischio all’interno di un operazione immobiliare può essere definito come la percentuale che un operazione immobiliare fallisca o che più semplicemente non evidenzi le redditività programmate in fase di progettazione e studio.

In altre parole, ogni singola operazione immobiliare, una volta avviata o realizzata, può evidenziare caratteristiche reddituali ben diverse da quelle semplicemente auspicate dall’imprenditore.

Alla luce di Basilea 2, occorre quindi avviare, a monte di ogni procedura immobiliare, un apposito studio finalizzato all’analisi del mercato e più in particolare della singola operazione. 

Poiché le linee di credito accordate dagli istituti bancari, in futuro, si svilupperanno alla luce del singolo rischio correlato all’operazione in esame, è necessario avviare ed affiancare al predetto meccanismo di finanziamento un’ opportuna e ormai necessaria verifica di ogni fase procedurale e reddituale.

Il rischio in un operazione immobiliare risulta diversificato e fortemente connesso alla singola operazione. I margini di fallimento operativo risultano collegati a fattori intrinsechi e estrinsechi, il profitto e la redditività dell’operazione possono risentire di variabili locali o addirittura sopranazionali, possono radicalmente mutare in ragione di fattori politici, macroeconomici, finanziari ecc…

Occorre inoltre ricordare come il rischio connesso all’operazione tenda a variare in funzione della tipologia di intervento (trasformazione immobiliare, ristrutturazione immobiliare, nuova costruzione ecc…).

In ultimo, ma non per importanza, il fattore temporale. Tra tutti il più complesso e il più difficile da valutare.

In termini generali, si può comunque affermare che il rischio connesso all’operazione tende ad aumentare in modo direttamente più che proporzionale rispetto alla dilatazione dei tempi necessari al conseguimento del risultato.

Ogni percorso immobiliare deve quindi essere supportato da un adeguata analisi di ogni fattore incidente.

In ragione delle specifiche complicanze l’analisi in oggetto deve necessariamente essere compiuta al momento “-1” intendendo per tale step, l’origine stessa del processo, ovvero il momento addirittura antecedente allo studio di fattibilità e alla progettazione preliminare.

L’insorgenza di un determinato quantitativo di beni invenduti e di conseguenza l’insorgenza di nuovi costi gestionali non previsti incideranno sul profitto generato contraendo, sensibilmente, la redditività prospettata.

Tuttavia, la semplice rimanenza di un prodotto costruito rappresenta solo uno dei minor rischi riscontrabili. Il bene, ancorché invenduto, con il passare del tempo potrà comunque essere immesso sul mercato ed essere gradatamente assorbito dal medesimo.

Il rischio principale connesso ad un’operazione immobiliare, non è quindi l’insorgenza di un prodotto invenduto, ma bensì l’impossibilità stessa di ultimare la realizzazione prospettata.

Il nostro paese prospera infatti di scheletri incompiuti, montagne di cemento armato non finalizzato che, in tutta la loro drammaticità, evidenziano il fallimento di altrettante iniziative immobiliari.

Il fallimento o meglio la mancata conclusione di un intervento immobiliare può, a sua volta, dipendere da un’infinità di motivazioni.

Tra le più significative, l’impossibilità di realizzare l’opera in lotti funzionali, la mancata vendita “sulla carta” del progetto con conseguente dilatazione dei costi di finanziamento, l’aumento dei costi di produzione complessivamente considerati ecc…

La tabella sottoriportata evidenzia le principali motivazioni che possono incidere in modo significativo sul fallimento di ogni operazione immobiliare:

1.    Impossibilità tecnica di realizzare il progetto per loti funzionali

2.    Mancato assorbimento nel mercato del prodotto in fase di costruzione (vendita sulla carta con conseguente auto-finanziamento dell’operazione)

3.    Aumento non calcolato del costo del denaro con conseguente impossibilità di adempiere al rientro definito

4.    Aumento dei costi di produzione complessivamente calcolati

5.    Mancata rispondenza del prodotto con le richieste del mercato

6.    Rallentamenti nella produzione dei beni imputabili a fattori non calcolati (falde freatiche, nuovi vincoli delle Soprintendenza, sospensioni del cantiere ecc…)

7.    Nuovi limiti o vincoli urbanistici, normativi, ecc…

Tra le motivazioni sopra riportate alcune risultano effettivamente imprevedibili. Rimane del tutto evidente l’impossibilità di prevedere, entro certi limiti, il sorgere di nuove disposizioni normative o l’insorgenza di calamità naturali difficilmente immaginabili.

Un attenta analisi dei rischi non può invece prescindere dall’analisi del mercato, dei suoi gusti, della relativa propensione all’investimento e dalla capacità di verifica del tasso di assorbimento dei beni.

Entro certi limiti, come meglio vedremo in altre newsletter, rimane invece calcolabile il rischio connesso all’aumento del costo del denaro e il rischio connesso all’aumento degli altri fattori della produzione.

Del tutto calcolabili, mediante opportuni sondaggi e campionamenti, i rischi connessi al cattivo assestamento del terreno, alla presenza di infiltrazioni d’acqua, alla possibilità di eventuali smottamenti ecc…

In altre parole, la conoscenza di dettaglio della singola operazione immobiliare può consigliarne l’effettiva realizzabilità o contrariamente potrà consigliarne la procrastinabilità a successivo periodo.

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