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NEWSLETTER N°13 I regolamenti in materia immobiliare
[22-03-2011]
NEWSLETTER N°13 I regolamenti in materia immobiliare
La normativa consensuale e l’analisi delle necessità
Accanto alla normativa ufficiale, obbligatoria in caso di emanazione, nel nostro paese, nell’ultimo ventennio, si è sviluppata una forte attività dottrinale e tecnica mirata all’individuazione di cosiddette “normative consensuali” capaci di evidenziare, con estrema precisione, la perfetta regola d’arte abbinata ad ogni esecuzione o servizio.
Come risulta evidente non si tratta di imposizioni ma bensì di corretti e fondati consigli.
Tali norme tecniche sono quindi rappresentative di un livello di adesione consensuale e del tutto volontario. Le norme individuate non devono, ma bensì possono essere applicate al panorama operativo a cui si rivolgono.
In questo contesto si inseriscono le norme tecniche emanate dall’uni ( Ente Nazionale Italiano di Unificazione). Tali normative intervengono per fornire criteri e linee guida per l’impostazione e il superamento di problematiche attinenti diversi e poliedrici settori di attività e servizio.
Naturalmente il settore immobiliare risulta fortemente coinvolto. Lo sviluppo di tali norme è principalmente connesso ad una specifica esigenza degli operatori del mercato.
Per quanto riguarda la manutenzione edilizia a partire dal 1995 all’interno del predetto Ente Nazionale, nel contesto della più ampia Commissione "Manutenzione”, è stata individuata la Sottocommissione 3 "Manutenzione di patrimoni immobiliari", Il gruppo di lavoro è composto da 50 membri indicati da Enti pubblici e privati, Associazioni di categoria, Aziende ed Università.
Secondo quanto individuato la Sottocommissione ha un duplice mandato:
- "dare una risposta alla esigenza, maturata in campo industriale, di risolvere i problemi di interfaccia tra la componente edilizia e le componenti di provenienza industriale che stanno assumendo un peso quantitativo e qualitativo sempre più consistente nell'intero sistema-edificio e che risultano essere, al contrario, molto soggette a norme di carattere gestionale e manutentivo. Ma anche di chiarire e normare il rapporto, ancora abbastanza oscuro, tra le strategie e le attività di manutenzione e la dinamica dei valori della componente immobiliare;
- interpretare la transizione da una concezione della manutenzione come attività (caratterizzata quindi da contenuti operativi di ordine prevalentemente tecnico-esecutivo) a quella della manutenzione come servizio (caratterizzata da contenuti di ordine prevalentemente organizzativo e procedurale)”.
La Sotto commissione, in ragione delle pressanti esigenze del mercato si è messa immediatamente al lavoro individuando, nel marasma generale, una prima norma-quadro (UNI 10604).
Tale normativa si può definire come una sorta di contenitore globale capace di individuare i criteri generali per la realizzazione e gestione di un servizio di manutenzione.
L’attività del gruppo, particolarmente proficuo, negli anni successivi ha portato all’emanazione di diverse ed importanti normative tutte incentrate sulla gestione e manutenzione del patrimonio immobiliare.
In questo contesto appare doveroso richiamare i titoli de lavori portati a termine.
Normative UNI già emanate:
- UNI 10604, "Criteri di progettazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione di immobili";
- UNI 10874, "Criteri di stesura e struttura dei manuali d'uso e dì manutenzione";
- UNI 10998 “Archivi di gestione immobiliare – Criteri di costituzione e cura”
- UNI 10951, "Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari. Linee guida"
- UNI 10831, "Documentazione ed informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti dichiarati eseguibili ed eseguiti"
- UNI 10685 "Criteri per la formulazione di un contratto basato sui risultati ("global service")
UNI 10604
La UNI 10604 "Manutenzione - Criteri di progettazione, gestione e controllo dei servizi di manutenzione di immobili" (1997), interviene fornendo indicazioni precise circa la necessità di conoscenza, previsione, organizzazione, esecuzione e controllo di un servizio di manutenzione.
In questo contesto vengono date specifiche circa i dati necessari, metodologie di manutenzione, opportunità di definizione di sistemi informativi.
UNI 10874
La UNI 10874 "Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Criteri di stesura dei manuali d'uso e di manutenzione" (2000), interviene fornendo indicazioni circa gli strumenti da predisporre, distinguendo i seguenti:
- manuale di conduzione tecnica;
- manuale di manutenzione;
- manuale d'uso e di manutenzione.
Ampio spazio viene dedicato alla disamina delle condizioni anagrafiche, tecniche e gestionali secondo diverse modalità di accorpamento e approfondimento, in funzione dei differenti operatori ai quali ci si deve rivolgere: utilizzatore del bene, conduttore, esecutore opere di manutenzione, ...).
Vengono evidenziate le migliori metodologie per la compilazione dei rilievi tecnici, diagnostici, clinici, normativi, giuridico, storici ecc….
Viene correttamente definito il programma di manutenzione. Particolare cura viene dedicata, in ragione delle manutenzioni programmate all’organizzazione tecnica e logistica degli interventi.
UNI 10951
La UNI 10951 "Sistemi informativi per la gestione della manutenzione dei patrimoni immobiliari - Linee guida" (2001), interviene fornendo indicazioni specifiche sulla struttura che deve avere un sistema informativo per la gestione di immobili e/o complessi immobiliari, definendone i contenuti, stabilendo gli obbiettivi, i requisiti, le funzioni che deve svolgere.
Lo scopo principale è quello di organizzare e fornire una completa banca dati a chi deve gestire e valorizzare un patrimonio immobiliare. La gestione della baca dati fornisce precise indicazioni in merito a possibili sviluppi positivi e ottimizzazioni gestionali del patrimonio.
UNI 10831
La UNI 10831 "Manutenzione dei patrimoni immobiliari - Documentazione ed informazioni di base per il servizio di manutenzione da produrre per i progetti dichiarati eseguibili ed eseguiti - Articolazione dei contenuti della documentazione tecnica e unificazione dei tipi di elaborato" (2001), interviene individuando percorsi minimi e ottimali per gestire i percorsi manutentivi
UNI 10685
La UNI 10685 "Manutenzione - Criteri per la formulazione di un contratto basato sui risultati ("Global Service")" (1998), interviene indicando le procedure e i contenuti per i contratti essenzialmente basati sulla valutazione dei risultati ottenuti.
UNI 10998
"Archivi di gestione immobiliare – Criteri di costituzione e cura". (2002 ) Interviene definendo i criteri, i metodi e le tecniche operative finalizzate alla costituzione ed alla gestione di questo tipo di archivi.
Le caratteristiche salienti dell'impianto normativo sono costituite: dalla possibilità di adattare il ricco articolato alle proprie specifiche esigenze; di graduare le varie fasi operative nel tempo e di favorire l'informatizzazione dei dati di gestione.
Gli aspetti principali trattati dalla norma riguardano la struttura, la costituzione e la gestione degli archivi, nonché la documentazione in essi contenuta. In base alla norma UNI gli archivi sono formati da tre sezioni: anagrafica immobiliare, requisiti cogenti ed esercizio immobiliare.
Alla loro costituzione si perviene, per gli edifici di nuova costruzione, durante le fasi di realizzazione e, per gli edifici esistenti, mediante una fase preliminare e tre fasi successive (iniziale, intermedia e conclusiva).
Accanto alla predetta normativa l’Ente Pubblico potrebbe o meglio DOVREBBE estendere il proprio desiderio di adottare CODICI DI AUTOREGOLAMENTAZIONE anche a tutto il settore delle LOCAZIONI, DEGLI ACQUISTI E PIÙ IN GENERALE DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE.
Come già accennato si tratta di norme tecniche rappresentative di un livello di adesione consensuale e del tutto volontario.
In un contesto di property management si può comunque affermare che l’adozione di un regolamento inerente la locazione dei cespiti della società o comunque inerente alle modalità di approccio alle operazioni di acquisto o di vendita può influire soltanto beneficamente sull’operato dell’Ente Pubblico contribuendo alla razionalizzazione dei processi e all’ottimizzazione del rapporto risorse-costi- benefici
Il pubblico, ed in particolare gli enti territoriali, oltre ad una adesione volontaria trovano percorsi mirati all’adozione dei predetti regolamenti all’interno della legge 127 / 97 (Bassanini Bis) e più in generale all’interno e in conformità al criterio di trasparenza dell’azione della pubblica amministrazione. L’adozione di un regolamento è di fatto un codice comportamentale divulgato e reso pubblico. Rivendicabile da qualsiasi privato chiamato a contrattare con qualsiasi ente territoriale.
Le attività patrimoniali regolamentabili possono essere ricondotte alle seguenti filiere:
1. CONCESSIONI ONEROSE ATTIVE
2. CONCESSIONI ATTIVE A TITOLO GRATUITO
3. CONCESSIONI ATTIVE A CANONE AGEVOLATO
4. LOCAZIONI ATTIVE A CANONE DI MERCATO
5. LOCAZIONI ATTIVE A TITOLO GRATUITO
6. LOCAZIONI ATTIVE A CANONE AGEVOLATO
7. ALIENAZIONE DI BENI IMMOBILIARI MEDIANTE PROCEDURE ESCLUSE DALL’EVIDENZA PUBBLICA
8. RICONOSCIMENTO DEL COMODATO D’USO GRATUITO
Più volte la suprema Corte nonché il Consiglio di Stato sono ripetutamente intervenuti avvertendo la necessità di introdurre all’interno delle procedure patrimoniali degli Enti Territoriali processi di trasparenza ed azione eguali per tutti i cittadini. Processi facilmente standardizzabili mediante l’adozione di opportuni regolamenti.
Con prossime mail procederemo a suggerire gli articoli salienti per i regolamenti sopra descritti.
Piace inoltre segnalare la nostra assoluta competenza in materia e la completa disponibilità nel affiancare qualsiasi Ente Pubblico nel processo di adozione dei predetti regolamenti.
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