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NEWSLETTER N°24 Tenant Specific Risk
[26-09-2011]
NEWSLETTER N°24 Tenant Specific Risk
STIME : Le verifiche connesse alla solvibilità del conduttore dell’immobile
Nelle newsletter precedenti si è più volte evidenziata la correlazione esistente tra la redditività del cespite e la possibilità di acquisire appropriate linee di credito.
Nell’analisi della governance e controllo di un cespite risulta di fondamentale importanza la necessità di verificare e sondare la solvibilità del conduttore dell’immobile (Tenant specific risk).
Ogni percorso estimativo sviluppato in ragione di un immobile regolarmente condotto non può quindi prescindere dall’analisi dell’attività del conduttore medesimo
Tale controllo deve infatti garantire l’effettiva percepibilità di reddito, fondamentale nel garantire il flusso economico verso la proprietà e, in ultimo, nei confronti dei possibili istituti di credito.
In altre parole, l’affidamento in gestione dell’immobile di proprietà, in assenza delle dovute analisi di controllo e governance, potrebbe non garantire il riconoscimento del canone di locazione richiesto e, in ultimo, complicare il successivo ripianamento della linea di credito pattuita al fine di acquistare il medesimo cespite.
Le principali analisi correlate alla solvibilità dell’esercente risultano connesse alla propensione all’acquisto presente o riscontrabile sul territorio di riferimento, all’analisi della tipicità del prodotto presumibilmente commercializzato, all’analisi del fattore monopolio o oligopolio di mercato (presenza o meno di concorrenza territoriale) oltre all’evidente necessità di interpretare le capacità soggettive del futuro esercente.
In ogni attività commerciale incide infatti anche una non trascurabile capacità soggettiva dell’imprenditore esercente (simpatia, capacità di attrarre i clienti, capacità innovative del medesimo, managerialità nella gestione dei dipendenti, ecc…).
La variabile maggiormente incidente sulla redditività di un immobile rimane, accanto alla collocazione nel tessuto urbanistico, la destinazione d’uso.
Come già accennato in altre osservazioni (vedi newslettere su rischio immobiliare), il cambio di destinazione d’uso, a parità di superficie e collocazione geografica, incide profondamente sulla redditività del cespite, modificandone, di conseguenza anche il rischio correlato all’operazione.
L’analisi della solvibilità del conduttore è di conseguenza correlata anche alla tipologia d’uso prospettatata o più semplicemente in atto.
Le slide allegate alla presente newsletter evidenziano tutte le criticità connesse alla gestione in oggetto. Prima di stimare un bene occupato occorre quindi sviluppare attentamente la Due diligence proposta nei medesimi elaborati.
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