NEWSLETTER N°45 La monetizzazione delle aree a standard principi giuridici ed estimativi

[05-04-2013]

NEWSLETTER N°45    La monetizzazione delle aree a standard principi giuridici ed estimativi

La monetizzazione è una particolare procedura che non è finalizzata a diminuire il livello dei servizi pubblici a fronte di introiti monetari.

Al contrario, la finalità è quella di far sì che possano essere realizzati spazi pubblici migliori e che dalla rinuncia consapevole a realizzarli in modo dispersivo e/o frammentato derivino somme di denaro sostitutive da destinare all’acquisizione ed alla realizzazione di infrastrutture capaci di soddisfare i reali bisogni della collettività.

La finalità della monetizzazione va ricondotta all’obiettivo di una dotazione di standard qualitativamente migliori e, dal punto di vista della collocazione, maggiormente attinenti alla tipologia necessaria nel contesto di attuazione, il che giustifica l’attenzione alla dotazione accorpata di servizi.

In altre parole la monetizzazione delle aree a standards consiste nel versamento al Comune di riferimento di un importo alternativo alla cessione diretta delle stesse aree.

Di regola  criteri estimativi sono essenzialmente due:

1)    la somma deve essere commisurata all’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione;

2)    la somma, comunque, non deve essere inferiore al costo dell’acquisizione di aree simili a quelle non cedute.

La seconda condizione, secondo parte prevalente della dottrina, si configura come norma di chiusura (questo il significato della parola “comunque”), nel senso che essa trova applicazione quando il primo criterio tende a delineare un risultato non sufficientemente congruo con il secondo.

In questo senso lo sviluppo della valutazione non può prescindere dalla disamina di entrambe le condizioni.

Appare evidente che l’utilità economica conseguita per effetto della mancata cessione può essere la più varia, in funzione non solo della zona omogenea, ma anche dell’indice di densità edilizia, delle destinazioni e delle tipologie ammesse, dell’ubicazione, della distanza dai servizi essenziali, della presenza di servitù ecc.

Altrettanto vera la necessità per il Comune di confrontarsi, nella ricerca di altre aree, con un mercato che, nonostante il processo espropriativo, àncora fermamente il valore di tutti i terreni alla libera contrattazione e al più probabile valore di scambio.

Se, da una parte è vero che gli spazi edificabili, in volume, non mutano in funzione dell’alternativa tra monetizzazione e cessione diretta, dall’altra parte, è altrettanto vero che il vantaggio economico conseguito per effetto della mancata cessione può spaziare, in ragione dei diversi indici edificatori, anche tra estremi opposti.

Inoltre la mancata cessione ottimizza i servizi privati presenti e modula al meglio la volumetria realizzabile.

Il principio che i proventi della monetizzazione devono essere destinati dal Comune alla acquisizione di fabbricati o aree destinati o da destinarsi alla realizzazione di infrastrutture o servizi pubblici rimane centrale all’intera riflessione .

La stima di tali aree deve quindi ricercare, come enunciato in principio della newsletter, un valore che non potrà essere inferiore al costo dell’acquisizione di aree simili a quelle non cedute.

Le procedure estimative devono inoltre mirare ad individuare il valore della monetizzazione nel prezzo che l'operatore privato avrebbe sostenuto nell'ipotesi che, per garantire la cessione di tutto lo standard richiesto, avesse dovuto acquisire sul mercato privato terreni in misura corrispondente alla superficie di standard monetizzata.

Tale valore, sempre per le motivazioni richiamate in premessa, corrisponde al costo che l'amministrazione dovrebbe sostenere nell'eventuale espropriazione di terreni necessari alla realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria.

Il valore di tali terreni, che dovrebbero essere individuati all'interno del perimetro dell'attuazione  dell'intervento in oggetto, dipende anche dall'indice di utilizzazione territoriale che il progetto prevede per la trasformazione edificabile ammessa .

Per quanto sopra premesso la valutazione in oggetto non può quindi prescindere da un attenta disamina del mercato immobiliare dell’intero comune. I valori da attribuirsi a tutte le area interessate alle diverse trasformazioni immobiliari risentono, inevitabilmente, degli equilibri economici e sociali attualmente in atto nel tessuto comunale. Per questa ragione, prima di giungere ad una valutazione puntuale della monetizzazione deve essere sviluppato apposito rating immobiliare.

Il costo di acquisizione di altre aree da parte comunale, per quanto sopra premesso appare difficilmente quantificabile se non direttamente attribuibile a singolo lotto già individuato.

Il processo estimativo che meglio combina tutte le osservazioni tecniche e giurisprudenziali sopra riportate è senza alcun dubbio la filiera “per valore di trasformazione”.

La nostra società, da moltissimi anni offre un servizio completamente calibrato su tali presupposti. Ciò premesso, grazie alla straordinaria professionalità del Dott. Flavio Paglia rimaniamo a disposizione per qualsiasi approfondimento e per qualsiasi percorso consulenziale.

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