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NEWSLETTER N°32 INVENTARIO e CONTABILITA’ PATRIMONIALE

[26-03-2012]

NEWSLETTER N°32   INVENTARIO e CONTABILITA’ PATRIMONIALE

Le principali criticità: come risolverle e come sviluppare correttamente il tutto in assenza di danno erariale

L’inventario di cui al Decreto Legislativo 77/95 e successivo D.Lgs. 267/00 deve realizzarsi seguendo gli schemi richiamati dalla dottrina prevalente.

Strutturalmente, in ossequio al postulato della norma vigente, l’inventario è redatto in termini di modelli previsti e delineati su tesi ministeriali.

In particolare ed in merito al patrimonio immobiliare sono stati individuati i seguenti modelli:

  • mod.A    Beni immobili d’uso pubblico per natura
  • mod.B    Beni immobili patrimoniali indisponibili
  • mod.C    Beni immobili patrimoniali disponibili

In riferimento a quanto sopra si precisa che nel:

mod.A

Sono censiti i Beni Immobili d’uso pubblico per natura; cioè le strade di proprietà provinciale, comunale o regionale beni che non possono essere alienati.

mod.B

Sono censiti i Beni Immobili patrimoniali indisponibili; cioè il Palazzo Comunale o Provinciale e Sedi Distaccate, uffici vari dell’ente, edifici scolastici, fabbricati destinati a recepire le Forze dell’ordine ( caserma carabinieri) e sedi di distaccamenti del corpo dei Vigili del Fuoco, immobili ERP.

mod.C

Sono censiti i Beni Immobili Patrimoniali disponibili; cioè fabbricati, terreni , sale cinematografiche, aree distribuzione carburanti, appartenenti all’ente a titolo privato.

In merito alla valutazione degli immobili occorre attenersi al disposto dell’art.72 ex-D.Lgs 77/95

I problemi correlati alla nascita di un inventario possono essere essenzialmente i seguenti:

  1. Esistenza di immobili non censiti (necessario quindi il calcolo della rendita provvisoria metodo DOCFA, inserimento in inventario come rendita presunta – in fase successiva si renderà necessario il vero e proprio accatastamento.)
    A tale proposito si ricorda che il D.P.R. 6-6-2001 n. 380 TESTO UNICO EDILIZIA all’ Articolo 25 e 26
    stabilisce che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
    Alla domanda per il rilascio del certificato di agibilità deve essere allegata copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto, redatta in conformità alle disposizioni dell'articolo 6 del regio decreto-legge 13 aprile 1939, n. 652, e successive modificazioni e integrazioni.
    Quanto sopra significa che in assenza di regolare accatastamento l’immobile non può essere contraddistinto da decreto di agibilità. Ovvie le responsabilità discendenti da tale situazione.
     
  2. Esistenza di accatastamenti non corretti (L’errata attribuzione di categoria, l’errata indicazione della volumetria o della superficie, l’errata applicazione della classe di appartenenza possono falsare la veridicità della contabilità patrimoniale).
     
  3. Esistenza di beni giuridicamente di non più spettanza dell’ente (ad esempio occorre verificare l’effettivo trasferimento di tutte le competenze immobiliari connesse agli ex Ospedali Psichiatrici – ex lege 833/78).

 

  1. Esistenza di beni sopraggiunti ex lege ma non ancora recepiti catastalmente e patrimonialmente ( è questo il caso di eventuali immobili giunti in uso alla Provincia ad esempio ex lege 23/96 – scuole superiori – degli immobili di provenienza ex ANAS o ancora, se così determinato, gli immobili afferenti la formazione professionale).
    In tutti questi casi diviene fondamentale la regolarizzazione catastale e il successivo riallineamento della contabilità patrimoniale.
     
  2. Esistenza di gestioni correlate a diritti reali minori (diritto di usufrutto, comodato d’uso, uso e abitazione, diritto di superficie ecc…).

 

  1. Esistenza di beni di cui non si conosce la proprietà (La Corte di Cassazione civile, sezione III con propria sentenza in data 3 maggio 1996 n° 4089 è intervenuta disponendo che la sdemanializzazione tacita , ossia il passaggio di beni del demanio pubblico al patrimonio dello Stato, delle Regioni delle Province e dei Comuni, in mancanza di un formale atto di declassificazione, è comunque ravvisabile.
    La massima Corte, pur limitando il campo di applicazione della massima giurisprudenziale, di fatto, non esclude e quindi considera ammissibile la sdemanializzazione di fatto di un bene.
    In questo contesto appare utile richiamare anche la sentenza del Consiglio di stato Sez. IV in data 14 dicembre 1982 n° 843 con la quale si ritiene sufficiente, ai fini della sdemanializzazione, la presenza di atti, anche solo comportamentali, univoci e concludenti, incompatibili con la volontà di conservare la destinazione del bene al suo originario uso pubblico.
    Ciò premesso appare logico affermare come le massime giurisprudenziali in materia avvalorino il principio secondo il quale “la sdemanializzazione di un bene pubblico può anche essere tacita e risultare da atti univoci e concludenti, incompatibili con la volontà dell’Ente di considerare come demaniale il bene stesso.”
    Il fulcro del problema consiste quindi nel constatare come il comportamento inerte della pubblica amministrazione (ad esempio l’omessa inventariazione del bene), sia pure manifesto, certo ed inequivocabile, possa trasformare il bene, anche demaniale, in un oggetto suscettibile di usucapione da parte dei privati.
    Quanto sopra comporta naturalmente specifiche responsabilità in capo al Dirigente della conduzione patrimoniale.
     
  2. Esistenza di beni occupati sine titulo da soggetti terzi (si innesca automaticamente un processo di danno erariale – mancanza di adeguato corrispettivo per l’occupazione).
     
  3. Esistenza di beni ancora censiti ma, nella realtà, demoliti (E’ questo il caso degli edifici o delle costruzioni, anche modeste, espropriate o acquistate al fine di realizzare varianti stradali. I cespiti, demoliti al fine di costruire la nuova sede stradale devono essere cancellati al catasto mediante istanza di demolizione).
     
  4. Errate classificazioni dei beni (la gestione dell’inventario è essenzialmente connessa con l’utilizzo del bene. Ciò che oggi è disponibile, se utilizzato per fini istituzionali, può divenire “Bene patrimoniale indisponibile” – Da quanto sopra la cosiddetta dinamicità dell’inventario).
     
  5. Errata valutazione del bene (non osservanza del disposto legislativo).
     
  6. Mancata inventariazione dei cosiddetti oneri riflessi o indiretti (ad esempio il costo del notaio in caso di acquisizione immobiliare post D.Lgs. 77/95).
     
  7. La corretta inventariazione diviene base imponibile per la liquidazione dell’I.M.U.
     

Le riflessioni sopra evidenziate rappresentano solo alcune delle problematiche che devono essere necessariamente affrontate in caso di dovuta inventariazione ex lege 77/95.

L’inventario, se correttamente definito, diviene fonte primaria per il calcolo e lo sviluppo della contabilità patrimoniale dell’Ente.

In questo contesto, compatibilmente con il disposto del Regolamento di Contabilità dell’Ente, per ogni bene dovrà essere individuato un soggetto consegnatario, un centro di responsabilità (il Cdr è una struttura organizzativa cui ricondurre il MOMENTO DECISIONALE relativo al processo di attivazione delle spese - Responsabili dei Servizi ex art. 117 del T.U 19 D.lgs. 77/95), un centro di costo (cioè un’attività o una serie di attività per le quali si vuole determinare l’assorbimento di risorse durante l’esercizio), un codice tipo bene, tipo natura ecc…

 

PROPOSTA OPERATIVA     PAGLIA & Associati

REDAZIONE DEI MODELLI INVENTARIALI

Beni demaniali ( mod. A )

  • Se acquisiti prima del D.Lgs. 77/95 devono essere valutati in misura pari all’ammontare del residuo debito dei mutui ancora in estinzione per lo stesso titolo.
  • Se acquisiti successivamente al D.Lgs. 77/95 devono essere valutati al costo.

Beni patrimoniali ( modd. B / c )

Terreni

  • Se acquisiti prima del D.Lgs. 77/95 devono essere valutati al valore catastale rivalutato secondo le norme fiscali, se non è stato possibile attribuire la rendita catastale si valutano come i beni demaniali.
  • Se acquisiti dopo il D.Lgs. 77/95 devono essere valutati al costo.
  • fabbricati.
  • Se acquisiti prima del D.Lgs. 77/95 devono essere valutati al valore catastale rivalutato secondo le norme fiscali.
  • Se acquisiti dopo il D.Lgs. 77/95 devono essere valutati al costo.

NEL CASO DI IMMOBILI NON ANCORA CENSITI
Inventariazione mediante riferimento alla rendita catastale presunta, determinata attraverso la procedura relativa all’ex-I.S.I (Imposta Straordinaria sugli Immobili) ora sostituita dall’I.C.I.; il tutto tenendo conto della reale destinazione d’uso degli immobili.

DOSSIER EDIFICIO
Redazione per ogni singolo cespite inventariato di apposito “Dossier edificio” contenente i seguenti dati:

1. denominazione
2. ubicazione
3. destinazione effettiva o l’uso speciale
4. identificazione catastale dell’immobile
5. caratteristiche generali del fabbricato
6. accessibilità al lotto
7. presenza di infrastrutture
8. presenza di carenze e disagi gestionali
9. percorribilità del lotto interno
10. dati inerenti la costruzione (ove disponibili)
11. tipologia costruttiva
12. eventuali modifiche strutturali (dimensione visiva dei medesimi) pertinenze esterne
13. notizie inerenti le principali impiantistiche
14. erogazione servizi e somministrazioni

15. struttura verticale gradi di conservazione
16. struttura orizzontale gradi di conservazione
17. struttura di copertura gradi di conservazione
18. struttura verticale gradi di conservazione
19. scale e rampe gradi di conservazione
20. tamponamento gradi di conservazione
21. struttura divisoria interna gradi di conservazione
22. finiture interne gradi di conservazione
23. finiture esterne gradi di conservazione
24. opere in ferro gradi di conservazione
25. serramenti interni gradi di conservazione
26. serramenti esterni gradi di conservazione
27. pavimenti gradi di conservazione
28. fotografie complesso immobiliare

 

SOFTWARE GESTIONE INVENTARIO

La nostra società forte dell’ultra ventennale esperienza del Dott. Flavio Paglia, tuttora responsabile della gestione e valorizzazione di un patrimonio pubblico,ma soprattutto autore di oltre 6.000 pagine di dottrina patrimoniale pubblica nonché docente di tutte le migliori scuole superiori di pubblica amministrazione, ha sviluppato e curato un software in grado di soddisfare tutte le precedenti necessità.

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